Glossar

A

Abbruchkosten
Die Abbruchkosten umfassen alle anfallenden Kosten, die beim Abbruch einer Immobilie entstehen. Derartige Kosten sind steuerlich absetzbar und bedürfen Berücksichtigung bei der Grundstücksbewertung. Neben den Kosten für die Demontage werden Gebühren für Entsorgung und Genehmigung fällig. Je nach Immobilie, Gebäudetyp und Größe variieren die Abbruchkosten.

Abgeschlossenheitsbescheinigung
Im deutschem Recht steht die Abgeschlossenheitsbescheinigung im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung, welche nach dem Wohnungseigentumsgesetz baulich hinreichend von anderen Wohnräumen getrennt und somit abgeschlossen ist. Um ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umzuwandeln, bedarf es einer sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Abschreibung
Die Möglichkeit zur steuerlichen Abschreibung für Wohnimmobilien ist im Einkommensteuergesetz (EstG) im Paragrafen 7 Absatz 4 und 5 geregelt. Die Abschreibung kann direkt mit Erwerb des Gebäudes beginnen. Ob der Steuerpflichtige die Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der Steuererklärung schon vollständig gezahlt hat oder ein Teil des Kaufpreises über einen Kredit finanziert wird, spielt für die Abschreibung keine Rolle. Wenn Sie ein Grundstück mit einem noch nicht fertiggestellten Gebäude erwerben, kann die Abschreibung jedoch erst mit der endgültigen Fertigstellung beginnen.

Ackerzahl
Die Qualität einer Ackerfläche wird unabhängig von der Größe der Fläche mit der sogenannten Ackerzahl angegeben. Je höher der Wert - die Zahlen können bis 100 bzw. 120 reichen -, desto besser ist die Ertragsfähigkeit des Grundstücks für landwirtschaftliche Zwecke einzuschätzen.

Auflassungsvormerkung
Zur Absicherung eines Eigentümerwechsels kann im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden. Durch die Vormerkung wird das Risiko bei der Abwicklung von Immobilien- bzw. Grundstücksgeschäften für die Parteien (Käufer wie Verkäufer) minimiert. Die Eintragung im Grundbuch räumt dem künftigen Eigentümer quasi eine abgesicherte Rechtsposition ein.

Alleinauftrag
Der Alleinauftrag bezeichnet das Verhältnis zwischen Auftraggeber und Makler. Der Makler soll alleine ohne die Hinzuziehung weiterer Makler, eine passende Immobilie oder einen Käufer für die Immobilie suchen. Ein Alleinauftrag steht der Eigenvermarktung nicht im Weg.

Altbau
Gebäude - die vor 1949 entstanden sind - werden allgemein als Altbau bezeichnet. Eine genaue oder gar gesetzlich festgeschriebene Definition dafür, was man unter dem Begriff Altbau zu verstehen hat, gibt es jedoch nicht. In der Regel sind Gebäude gemeint, die in jedem Geschoss hohe Decken aufweisen, gegebenenfalls mit Stuck verziert, und deren Böden mit Dielen bzw. Parkett belegt sind. Holzbalkendecken und Kastenfenster finden sich ebenfalls in vielen Altbauten.

Altersvorsorge
Immobilien haben mehr als einen Vorteil. Unschlagbar ist jedoch, dass Immobilien die einzige Altersvorsorge bieten, in der man selbst wohnen und so doppelt profitieren kann. Und mit der richtigen Beratung finden Sie bei uns die passende Immobilie zu Ihrer Vorsorge-Strategie.

Amtlicher Lageplan
Für den Bauantrag ist ein amtlicher Lageplan notwendig. Dieser beinhaltet sowohl einen zeichnerischen als auch einen schriftlich angefertigten Abschnitt. Letztgenannter beschreibt das Baugrundstück und erwähnt namentlich den Bauherrn. Zusätzlich wird ein Umriss der Nachbargrundstücke gezeichnet und es eventuell vorhandene Baulasten werden beschrieben.

Anderkonto
Für gewöhnliche Treuhandkonten gelten keine besonderen juristischen Regeln. Das Anderkonto ist jedoch ein Treuhandkonto in einer besonders abgesicherten Form. Guthaben auf Anderkonten fallen bei einer Zahlungsunfähigkeit des Treuhänders nicht in dessen Vermögensmasse.

Ankermieter
Bei gewerblichen Vermietern entfallen oftmals große Teile der Immobilie auf einzelne Mieter. Wenn Hauptmieter und Großnutzer sogar mehrere Objekte beim gleichen Vermieter anmieten, handelt es sich um Ankermieter.

Annuität
Die Annuität bezeichnet bei einem Kredit die regelmäßige Rückzahlung. Diese ist als Tilgung bekannt und besteht aus Zins- sowie Tilgungsanteil. Da Zinsen nur auf die Restschuld gezahlt werden, verschiebt sich im Laufe der Zeit der Anteil zwischen Tilgung und Zinsen.

Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen bezeichnet eine Kreditform, die sich durch eine gleichbleibende Annuität auszeichnet. Während die Tilgung steigt, sinken die Zinszahlungen.

Appartement
Ein Appartement ist eine kleine Wohnung, die meist aus einem Wohnraum, einem Badezimmer und einer Küche besteht. Eine zunehmend beliebter werdende Variante sind die Service Appartements, die unterschiedliche Dienstleistungen anbieten.

Asset Management
Das Asset Management beschreibt die Verwaltung von Vermögen. Finanzdienstleister offerieren im Bereich Immobilien eine strategische Verwaltung, die auf langfristige Wertsteigerung abzielt. Das Asset Management umfasst somit alle Maßnahmen, die den Wert positiv beeinflussen können. Im Vergleich zur Anlageberatung trifft der Asset Manager eigenständig Entscheidungen, die sich im Bereich der Absprache bewegen müssen.

Aufgeld
Bei erfolgreichem Vertragsabschluss erhält der Makler, der für das Zustandekommen des Vertrags gesorgt hat, eine Vergütung: das Aufgeld. Bei Grundstücks- oder Immobilienvermittlungen werden üblicherweise drei bis sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer fällig. Die regionalen Unterschiede in den einzelnen Bundesländern sind dabei jedoch recht groß.

Auflassungsvormerkung
Zur Absicherung eines Eigentümerwechsels kann im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden. Durch die Vormerkung wird das Risiko bei der Abwicklung von Immobilien- bzw. Grundstücksgeschäften für die Parteien (Käufer wie Verkäufer) minimiert. Die Eintragung im Grundbuch räumt dem künftigen Eigentümer quasi eine abgesicherte Rechtsposition ein.

Auktion
Unter einer Auktion versteht man eine Veranstaltung zum Verkauf von Waren, die bestimmten Regeln folgt: Ein Auktionator bringt die Ware zur Versteigerung und sorgt mit seiner Moderation dafür, dass der Meistbietende der interessierten Käufer den Zuschlag bekommt. Auktionen gibt es in vielen Varianten, darunter sind Kunstauktionen und Immobilienauktionen die bekanntesten, stille Auktion, Online-Auktion und Internet-Live-Auktion sind weitere Formen.

Außenprovision
Die Außenprovision ist die Vergütung des Maklers. Der Käufer einer Immobilie zahlt eine Provision an den Makler, der die Immobilie erfolgreich vermittelt hat. Die typische Höhe einer Außenprovision bewegt sich zwischen 3-7 % des Kaufpreises. Das Gegenstück ist die sogenannte Innenprovision.

Außerordentliche Kündigung
Eine außerordentliche Kündigung ermöglicht die sofortige Beendigung von Mietverträgen, ohne Berücksichtigung einer Frist. Im Vergleich zur ordentlichen Kündigung muss es für Vermieter und Mieter wichtige Gründe geben, die ausnahmsweise eine fristlose Kündigung des Mietvertrags erlauben.
Auf der Seite des Mieters kommen Entzug der Mietsache oder die gesundheitsgefährdende Beschaffung der Mietsache in Betracht. Der Vermieter kann die außerordentliche Kündigung ausüben, wenn der Mieter die Vermieter-Rechte erheblich verletzt, die Mietsache durch Vernachlässigung gefährdet oder mit einem erheblichen Teil der Miete im Rückstand ist.

Ausstattung
Die Ausstattung einer Immobilie ist ein Maßstab für die Qualität der Baumaßnahmen bzw. der Bauweise. Extras, wie etwa eine Terrasse, ein Balkon oder eine Garage, fallen hier besonders ins Gewicht. Auch die Haustechnik gehört zur Ausstattung. Ein wichtiges Ausstattungsmerkmal eines Wohnhauses ist etwa eine modernisierte Heizungsanlage. Ist die Heizung auf dem neuesten Stand der Technik, spielt das bei der Bewertung der Immobilie eine nicht zu unterschätzende Rolle.

B

Barrierefreiheit
Barrierefrei sind all diejenigen Gebäude, bei denen Menschen unabhängig von körperlichen Handicaps das Gebäude nutzen können. Heutzutage werden immer mehr Immobilien barrierefrei errichtet. Grundsätzlich müssen die Räumlichkeiten einfach zugänglich und nutzbar sein.

Baupreisindex
Aus den Preisen für Bauleistungen ermittelt das Statistische Bundesamt alle drei Monate Durchschnittspreise, die zu einem sogenannten Basisjahr (aktuell ist das 2015) in Bezug gesetzt werden. So kann die Preisentwicklung abgebildet werden. Genaugenommen stellt das Statistische Bundesamt nicht nur einen Baupreisindex, sondern sogar drei Übersichten (Indizes) zur Verfügung: einen für den konventionellen Neubau von Wohn-, Büro- und gewerblich genutzten Hochbauten, einen für Ein-Familien-Fertighäuser und einen für die Instandhaltung von Wohngebäuden.

Baukindergeld
Als staatliche Förderung, die Familien mit Kindern den Kauf einer Immobilie erleichtern soll, wurde im Jahr 2018 das sogenannte Baukindergeld eingeführt. Es ist ein staatlicher Zuschuss, den die Familien nicht zurückzahlen müssen. Die Höhe des Förderbetrages orientiert sich an der Kinderzahl; 12.000 Euro Förderung pro Kind sind möglich.

Bauland
Ob ein Stück Land bebaut werden kann, entscheidet die zuständige Gemeinde und schafft mit dem sogenannten Bebauungsplan die rechtlichen Voraussetzungen dafür. Erst wenn die Fläche im Bebauungsplan entsprechend markiert ist, gilt ein Grundstück offiziell als Bauland.

Baulastenverzeichnis
Wenn der Eigentümer sich gegenüber der öffentlichen Hand, etwa der zuständigen Gemeinde, verpflichtet hat, bestimmte, das Grundstück betreffende Dinge zu dulden, zu tun oder zu unterlassen, wird dieser Sachverhalt als Baulast eingetragen. Beim Bauamt jeder Gemeinde werden solche Baulasten in einem Verzeichnis nachgehalten. Ein Beispiel kann sein, dass eine Zufahrt für ein anderes Grundstück gewährt wird, das nicht an das öffentliche Wegenetz angeschlossen ist.

Bauträger
Für die Phase des Neubaus oder der Sanierung eines Gebäudes übernimmt ein Unternehmen gewerbsmäßig die Funktion des Bauherrn. Dieser sogenannte Bauträger sagt dem Immobilienkäufer im Rahmen eines notariellen Kaufvertrages die Erstellung einer mangelfreien, vertragsgemäßen Immobilie zu. Bauträger haften in der Regel bis zu fünf Jahre nach dem erfolgten Verkauf der Immobilie noch für Mängel an dem Objekt.

Bebauungsplan
Der Bebauungsplan ist beim Bauamt der Gemeinde öffentlich einsehbar und dient als Grundlage zur Entwicklung und Ausführung der Raumplanung. Der Plan beschreibt das Baugebiet und gibt planungsrechtliche Mindesterfordernisse vor - wie etwa die Geschosshöhe von Neubauten -, an die sich alle Bauherren in dem Gebiet halten müssen.

Beleihungsgrenze
Die maximale Kredithöhe, die ein Kreditgeber (Bank, etc.) bereit ist, für eine Immobilie zu vergeben, wird als Beleihungsgrenze bezeichnet. Diese Grenze fällt je nach Kreditgeber unterschiedlich aus. Hypothekenbanken haben eine Beleihungsgrenze von 60% des Beleihungswertes. Bausparkassen und Versicherungen können den Beleihungswert noch einmal unterschiedlich ausschöpfen.

Bereitstellungszinsen
Bei der Finanzierung eines Baugrundstücks fallen Bereitstellungszinsen an, wenn ein Darlehen oder Kredit vom Kreditnehmer nicht zum vereinbarten Zeitpunkt abgerufen wird. Dies gilt sowohl bei vollständig fehlender Inanspruchnahme als auch bei einer Verspätung. Bei Bauprojekten wird die Summe regelmäßig nicht auf einmal, sondern in Teilen abgerufen. Die Höhe der Bereitstellungszinsen beträgt im Durchschnitt 3 % p.a.. Die Dauer der zinsfreien Bereitstellungszeit variiert je nach Kreditgeber. Durch eine Planung und Vergleiche können Kreditnehmer viel Geld sparen und ggf. Bereitstellungszinsen sogar vermeiden.

Besichtigung
Beim Kauf einer Immobilie ist eine vorherige Haus-oder Wohnungsbesichtigung obligatorisch. Bei der Besichtigung können die Interessenten eruieren, ob diese den individuellen Ansprüchen und Erwartungen entspricht.

Besitz
Die Begriffe Besitz und Eigentum werden von Laien synonym verwandt, unterscheiden sich jedoch grundlegend. Beim Besitz handelt es sich um die tatsächliche Sachherrschaft.

Betriebskosten
Bei den Betriebskosten handelt es sich um alle Kosten, die dem Eigentümer eines Grundstücks entstehen. Ein Teil der Betriebskosten sind auf den Mieter der Sache umlegbar. Zu den umlagefähigen Kosten gehören Heizkosten, Gebühren für Müll, Abwasser und Wasserversorgung sowie Grundsteuer und Gartenarbeiten. Andere Ausgaben wie Verwaltungskosten, Kontogebühren und Reparaturkosten kann der Vermieter nicht auf seinen Mieter übertragen.

Betriebskostenabrechnung
Jeder Vermieter ist verpflichtet, einmal pro Jahr die angefallenen Betriebskosten für ein vermietetes Gebäude abzurechnen. Einzige Ausnahme: Es wurde im Vorhinein eine Pauschalzahlung vereinbart. Für den Mieter müssen die Höhe und die Art der abgerechneten Kosten nachvollziehbar sein, damit er gegebenenfalls Einspruch erheben kann. Nach jeder erstellten Abrechnung haben die beiden Vertragsparteien einen Anspruch darauf, dass die vereinbarten Vorauszahlungen angemessen angepasst werden.

Beurkundung
Ein Kaufvertrag über Immobilien erfordert die notarielle Beurkundung. Käufer und Verkäufer müssen dem Notar den Kaufvertrag vorlegen, der diesen beurkundet. Ohne eine notarielle Beurkundung sind Verträge über Immobilientransaktionen nicht rechtswirksam.

Bezugsfertig
Eine Immobilie ist bezugsfertig, wenn das Wohnen in der Selbigen zumutbar ist. Erforderlich sind insbesondere sanitäre Einrichtungen und eine gewährleistete Sicherheit. Das Fehlen von Außen- und Gartenanlagen wirkt sich nicht negativ auf die Bezugsfertigkeit aus.

Bonität
Bei der Bonität handelt es sich um die Kreditwürdigkeit einer Person. Bei der Immobilienfinanzierung beurteilen Banken die Bonität einer Person, um die Wahrscheinlichkeit der Rückzahlung zu evaluieren. Einkommen, Ausgaben, vorhandenes Vermögen und Schulden spielen bei der Prüfung der Bonität eine wichtige Rolle.

C

CO2-Neutralität
CO2-Neutralität ist einer der wichtigsten Bausteine auf dem Weg zu einer umweltverträglichen Immobilienwirtschaft. Als treibhaus- oder CO2-neutral werden Produkte oder Tätigkeiten definiert, die keine schädlichen Treibhausgasemissionen verursachen. Praktische Beispiele dafür sind klimafreundliche Technologien oder erneuerbare Energien. Die Senkung des Energieverbrauchs ist besonders relevant zur Erreichung der CO2-Neutralität. Im letzten Schritt können Emissionen durch den Kauf von CO2-Zertifikaten kompensiert werden. Dabei zahlen Unternehmen beispielsweise Geld für die Emissionen ihrer Immobilien an Organisationen, welche Projekte zur CO2-Bindung finanzieren. Somit wird der Atmosphäre kein zusätzliches Kohlendioxid zugeführt.

D

Dachgeschosswohnung
Bei einer Dachgeschosswohnung handelt es sich um den Teil einer Immobilie, der sich unmittelbar unter dem Dach befindet. Dies ist das oberste Geschoss in einem Wohnhaus. Derartige Dachgeschosswohnungen haben oftmals Schrägen.

Darlehensbewilligung
Nach Einreichung sämtlicher erforderlicher Unterlagen prüft die Bank - auch mit Hilfe von internen Rating-Faktoren - die Bonität des potentiellen Darlehensnehmers (sprich: die Fähigkeit und Bereitschaft eines Kunden seine zukünftigen Zahlungsverpflichtungen vollständig und fristgerecht zu erfüllen). Fällt die Einschätzung der Bank positiv aus, erhält der Bankkunde eine rechtlich verbindliche Zusage über die Gewährung eines Darlehens.

Darlehensvertrag
Wenn sich Personen einen Kredit nehmen, sollten diese immer einen Darlehensvertrag schriftlich abschließen, um die Sicherheit zu erhöhen und vertragliche Details zu fixieren. Bei einem Darlehensvertrag handelt es sich um einen schuldrechtlichen Vertrag nach § 488 BGB. Dabei verpflichtet sich der Darlehensgeber, eine vereinbarte Summe für den Darlehensnehmer zur Verfügung zu stellen. Demgegenüber ist der Kreditnehmer dazu verpflichtet, das Darlehen bei Fälligkeit nebst der vereinbarten Zinsen zurückzuzahlen. Darlehensverträge können sowohl zwischen Privatpersonen als auch mit einer Bank abgeschlossen werden.

Denkmalschutz
Entscheidend für die Einstufung eines Gebäudes als Denkmal ist die historische Bedeutung des Objekts. Anders als oft angenommen, braucht ein Denkmal nicht „schön“ oder besonders alt zu sein; wenn es von technikgeschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung oder aber „typisch“ für eine Region ist, kann das Gebäude in einem wissenschaftlichen Gutachten unabhängig vom subjektiven Geschmacksempfinden unter Schutz gestellt werden.

Deutscher Immobilienindex
Der Deutsche Immobilienindex bildet die Wertentwicklung der Immobilien in Deutschland ab. Der DIX ist somit das Immobilien-Pendant zum Deutschen Aktienindex, welcher die Wertentwicklung von Aktien abbildet. Im DIX sind offene Immobilienfonds und weitere Anlageprodukte notiert. Durch eine jährliche Auswertung wird die Wertentwicklung bestimmt. Dies unterscheidet den DIX jedoch grundlegend vom DAX, der dauerhaft berechnet wird.

Dienstbarkeit
Die Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht, das einer fremden Sache zugeteilt wird. Bei Grundstücken sind unterschiedliche Dienstbarkeiten möglich. Beispiele sind Grunddienstbarkeiten, Nutzungsrechte oder der Nießbrauch. In der zweiten Abteilung des Grundbuchs stehen verschiedene Dienstbarkeiten.

Dimmer
Lichtquellen können mit Hilfe eines Dimmers reguliert werden. Dabei wird zwischen verschiedenen Steuerungslösungen unterschieden. Beispiele für Dimmer sind Tast-, Dreh-, Touch- oder Seriendimmer. Die Lichtquelle kann somit immer den individuellen Bedürfnissen des Bewohners angepasst werden und beliebig verändert werden.

Dingliches Recht
Das dingliche Recht beschreibt ein zivilrechtliches Institut, bei welchem eine Person über eine Sache eine unmittelbare Herrschaft hat. Diese dinglichen Rechte haben einen absoluten Charakter, dies bedeutet, dass sie gegenüber jedermann gelten. Beispiele für dingliche Rechte sind das Eigentum oder die Dienstbarkeit.

Disagio
Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits müssen die Kreditnehmer das Disagio kennen. Dies beschreibt den Unterschied zwischen der bewilligten Darlehenssumme und dem letztendlich ausgezahlten Betrag. Die Banken behalten das Disagio als einen Abschlag ein. Dabei handelt es sich um eine Vorauszahlung der Zinsen. Somit ist die ausgezahlte Summe geringer als der bewilligte Kredit. Derartige Disagios kommen dem Kreditnehmer in Form von niedrigeren Zinsen zugute, da die Banken ihr Risiko reduzieren.

Doppeltätigkeit
Die Doppeltätigkeit beschreibt einen besonderen Zustand bei der Maklertätigkeit. Sofern der Makler bei einer Immobilie für den Käufer und gleichzeitig den Verkäufer tätig ist, liegt eine Doppeltätigkeit vor. Derartige Doppeltätigkeiten sind gesetzlich zulässig. Allerdings muss der Makler dann die Interessen beider Parteien berücksichtigen und somit unparteilich tätig werden. Dieser Grundsatz ist in § 654 BGB festgelegt.

Due-Diligence
Bei der Due-Diligence handelt es sich um eine Prüfung, die auch bei Immobilientransaktionen zum Einsatz kommt. Die Due-Diligence-Prüfung beinhaltet die Ermittlung des Werts und die Evaluierung von Risiken, die in Verbindung mit der Immobilie stehen. Die Verkaufspartei stellt alle wichtigen Daten zur Verfügung, damit der potenzielle Käufer steuerliche, rechtliche, technische und finanzielle Risiken des Immobilienkaufs bewerten kann. Eine umfassende Due-Diligence-Prüfung verringert das Risiko von Fehlkäufen.

Duldungspflicht
Die Duldungspflicht beschreibt eine zivilrechtliche Verpflichtung, die Grundstückseigentümer trifft. Diese müssen bestimmte Einwirkungen auf ihr Grundstück dulden. Dies ist gesetzlich in § 905 BGB geregelt. Dieser Paragraph des Bürgerlichen Gesetzbuches definiert das Eigentumsrecht an einem Grundstück als grundsätzlich begrenzt. Dieses erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche sowie unter der Erdoberfläche. Allerdings gibt es grundsätzliche Dinge, die für einen Grundstückseigentümer nicht relevant sind. Somit dürfen Flugzeuge selbstredend das Grundstück in beträchtlicher Höhe überfliegen. Weitere Duldungspflichten ergeben sich zum Beispiel aus den §§ 906ff BGB.

Duplex-Wohnung
Wenn sich eine Wohnung über zwei Stockwerke erstreckt, nennt man sie gern Duplex- oder Maisonette-Wohnung. Eine innen gelegene Treppe entzerrt bei einer solchen Wohnung die Wohnbereiche und man kann zwei Etagen unterschiedlich nutzen.

Durchschnittsmiete
Bei der Durchschnittsmiete handelt es sich um einen Mittelwert bei der Miete, die für eine bestimmte Region oder Immobilien berechnet wird. Für die Berechnung werden alle geschlossenen Mietverträge betrachtet, die in einem spezifischen Mietvertrag zwischen Eigentümer und Mieter abgeschlossen wurden. Der daraus resultierende Mittelwert ist die sogenannte Durchschnittsmiete.

E

Effektiver Jahreszins
Kreditnehmer bezahlen für ihr Darlehen Zinsen. Diese können in Soll- und Effektivzinsen unterschieden werden. Während die Sollzinsen die Höhe der festgelegten Zinsen beschreiben, welche der Kreditnehmer an die Bank zahlt, gibt es noch etwaige Zusatzkosten. Durch diese zusätzlichen Kostenfaktoren steigt der Zins in der Summe. Dies wird dann als Effektivzins beschreiben. Die tatsächliche Höhe der jährlichen Zinszahlungen, welche alle Nebenkosten inkludiert, ist dann der effektive Jahreszins.

Ehevertrag
Beim Ehevertrag handelt es sich um einen notariellen Vertrag, den die Heiratenden bei der Eheschließung unterzeichnen. Der Ehevertrag regelt die güterrechtlichen Verhältnisse in einer Ehe. Dabei können die Betroffenen einen Güterstand aus dem BGB wählen. Eine Verpflichtung, einen Ehevertrag zu schließen, gibt es nicht.

Eigenbedarf
Der Begriff aus dem Mietrecht begründet eine ordnungsgemäße Kündigung durch den Vermieter. Meldet ein Vermieter Eigenbedarf an, will er einen vermieteten Wohnraum selbst nutzen oder einem nahen Familienangehörigen bzw. einem Mitglied seines Haushaltes zu Wohnzwecken zur Verfügung stellen.

Eigentum
Der Eigentümer einer Immobilie ist in der Regel die Person, die im Grundbuch eingetragen ist. Eigentum ist immer mit Rechten und Pflichten verbunden, die sich aus den einschlägigen Gesetzen ergeben. Beim Eigentum an Immobilien geht es um eine rechtlich selbständige Wohneinheit wie zum Beispiel das Eigentum eines Einfamilien- oder Mehrfamilienhauses. Das Objekt kann entweder mehreren Eigentümern gemeinsam gehören oder im Alleineigentum einer Person stehen. Eine Eigentumswohnung mit eigenem rechtlichem Status kann einzeln verkauft werden. Damit ist sie Gegenstand des Rechtsverkehrs und wird aus dem Gesamtgefüge eines Gebäudes herausgelöst. Danach wird sie einem Eigentümer als Sondereigentum zugewiesen.

Eigentümergemeinschaft
Durch den Kauf einer Eigentumswohnung werden die Käufer automatisch zum Mitglied in der Eigentümergemeinschaft. Immobilienkäufer erwerben das Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Während die abgeschlossenen Wohnungen als Sondereigentum vollständig dem jeweiligen Eigentümer gehören, sieht dies beim Gemeinschaftseigentum anders aus. Die gemeinschaftlich genutzten Teile der Immobilie unterliegen der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft, in der sich alle Eigentümer befinden. Auf Grundlage des Wohnungseigentumsgesetz werden in Zukunft alle Beschlüsse gefasst, die für das gemeinschaftliche Eigentum erforderlich sind.

Eigentümerpflicht
Eigentum verpflichtet die Menschen in Deutschland. Eigentümer von Immobilien müssen verschiedene gesetzliche Pflichten berücksichtigen. Darunter fallen insbesondere Verkehrssicherheitspflichten, sodass von dem eigenen Eigentum keine Gefahr für andere Menschen ausgeht.

Eigentümerversammlung
In der Eigentümerversammlung treffen sich alle stimmberechtigten Eigentümer einer Immobilie. Diese Versammlung dient dem Zweck, Beschlüsse für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums zu treffen. Auf der Eigentümerversammlung können die Eigentümer ihr Stimmrecht ausüben und somit das Gemeinschaftseigentum mit gestalten. Die Eigentümergemeinschaft hat sowohl eine kontrollierende als auch beratende Aufgabe. Nach der rechtlichen Grundlage im Wohnungseigentumsgesetz muss die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal pro Jahr durchgeführt werden.

Endfälliges Darlehen
Während der Laufzeit eines endfälligen Darlehens werden zwar Zinsen gezahlt, jedoch keine Tilgung. Die Darlehenssumme reduziert sich also über die Laufzeit nicht und wird am Ende en bloc zurückgezahlt (etwa durch eine dann fällige Lebensversicherung).

Energieausweis
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) legt fest, dass ein Energiebedarfsausweis erstellt werden muss, wenn in Deutschland ein Neubau errichtet wird oder an einem Gebäude bauliche Veränderungen bzw. Erweiterungen vorgenommen werden. Der Ausweis wird immer für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht nur für einen Teil (den An- oder Umbau) oder eine Wohnung. Seit ein paar Jahren besagt zudem eine europäische Richtlinie: Wer eine Immobilie kaufen oder mieten will, soll unaufgefordert Einblick in den Energieausweis des Hauses bekommen, damit gegebenenfalls anfallende Heizkosten besser einschätzbar sein sollen.

Energieeffizienz
Das Verhältnis vom Einsatz einer bestimmten Energiemenge in Relation zum Nutzenfaktor wird als Energieeffizienz definiert. Dies bedeutet, dass je weniger Energie aufgewendet werden muss, desto energieeffizienter das jeweilige Produkt oder eine Leistung ist. Durch den Einsatz technologischer Lösungen im Bereich des Smart Homes oder innovativer Gebäudetechnik kann die Energieeffizienz eines Gebäudes signifikant verbessert werden.

Energiekennzahl
Der Energieverbrauch eines Gebäudes pro Fläche oder Rauminhalt und Jahr wird als Energiekennzahl bezeichnet. Die Energiekennzahl beschreibt somit die thermische Qualität des Wohngebäudes und gibt Auskunft darüber, wie viel Energie in einer Wohnung pro Quadratmeter im Jahr für das Heizen eines Raums benötigt wird. Die Kennzahl basiert auf dem Referenzstandort.

Energiemonitoring
Das Energiemonitoring im Immobilienbereich bezeichnet einen aktiven Management-Prozess zu allen anfallenden Energieströmen innerhalb eines Gebäudes sowie deren kontinuierlichen Optimierung. In der Regel erfolgt ein Energiemonitoring über fest installierte Messpunkte zu den einzelnen Technikanlagen wie beispielsweise Beleuchtung, Heizung, Lüftung und Kühlung.

Energiesparverordnung
Die Aufgabe der Energiesparverordnung (EnEV) besteht darin, dem Bauherrn bautechnische Standardanforderungen zum effizienten Betriebsenergiebedarf des Gebäudes vorzuschreiben. Die Energiesparverordnung gilt sowohl in Wohn- als auch in einigen Betriebsgebäuden. Seit Mai 2014 tritt die energetische Pflichtangabe bei Immobilienanzeigen in Kraft. Ausgeschlossen sind denkmalgeschützte Objekte, Betriebsgebäude zur Tierhaltung oder unterirdische Bauwerke. Der Energieausweis kann entweder verbrauchs- oder bedarfsorientiert erstellt werden.

Erbbaurecht
Der Eigentümer eines Grundstücks räumt dabei einem Erbbauberechtigten (einem seiner zukünftigen Erben) die Möglichkeit ein, ein Haus auf dem Grundstück des Eigentümers zu errichten und zu nutzen. Der Häuslebauer muss also nichts für den Grund zahlen, auf dem er sein Haus baut, allerdings wird meist eine regelmäßige Zahlung (der Erbbaurechtzins) an den Grundstückseigentümer (den Erbbaurechtsgeber) vereinbart. Nach Ende der Erbbaurechtszeit (z.B. nach 60 Jahren) werden die errichteten Bauwerke dann auch Bestandteile des Grundstücks.

Erdgas
Erdgase sind brennbare Gase, die in der Erdkruste vorkommen und hauptsächlich aus gesättigten Kohlenwasserstoffen bestehen. Je nach Herkunft weisen sie eine unterschiedliche Zusammensetzung auf. Erdgas besteht zu 85 Prozent aus Methan und gilt wegen der geringen Schwefeldioxid- sowie Kohlendioxid-Emissionen bei seiner Verbrennung als der umweltfreundlichste fossile Brennstoff, bspw. in Relation zu Öl. Nichtsdestotrotz weist Erdgas klimatechnisch beträchtliche Nachteile gegenüber Erneuerbaren Energien auf.

Erneuerbare Energien
Als erneuerbare Energien werden Energieträger bezeichnet, die ´unendlich´ zur Verfügung stehen. Im Unterschied zu den fossilen Energieträgern wie zum Beispiel Erdöl, Kohle oder Erdgas, welche an begrenzte Stoffvorräte gebunden sind, lassen sich erneuerbare Energien repetitiv produzieren. Beispiele für die New Energy sind Solar-, Wind- und Wasserkraft, Erdwärme oder die Energie, der mit der Verbrennung von Biomasse gewonnen werden kann.

Estrich
Estrich definiert eine bestimmte Art von Zimmerboden in unfertiger Form. Dieser wird beim Sanieren einer Wohnung mit einem Bodenbelag wie beispielsweise Parkett versehen und versiegelt. Dabei kann man zwischen verschiedenen Formen von Estrich unterschieden wie Zementstrich, Magnetstrich oder Hartgussasphaltestrich.

Exekution
In der Immobilienwirtschaft wird unter dem Begriff ´Exekution´ eine Zwangsvollstreckung verstanden. Wenn beispielsweise der Mieter die Miete nicht begleichen kann, kann der Vermieter diese einklagen. Der Vermieter benötigt einen Exekutionstitel zur Eintreibung der Mietschulden durch das Gericht. Der Exekutionstitel gibt dem Vermieter die rechtliche Grundlage, um die offene Mietschuld durch einen Gerichtsvollzieher eintreiben beziehungsweise die Wohnung gerichtlich räumen zu lassen.

Exposé
Die Beschreibung eines Objektes, seiner Ausstattung und Lage, die vom Immobilienmakler für einen Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie erstellt wird, nennt man Exposé. Darin sind alle Objektmerkmale (Fläche, Kaufpreis/Miete, Baujahr, Energieverbrauch, etc.) zusammengetragen, ergänzt durch Fotos von Innen- und Außenansichten der Immobilie und einem Lageplan.

F

Facility Management
Mit Facility Management ist in der Regel schlicht und einfach die Arbeit des Hausmeisters bzw. die generelle Objektbetreuung gemeint. Das umfasst auch den reibungslosen Betrieb der technischen Anlagen, die zu einem Gebäude gehören, bzw. der Gerätschaften, die zur Pflege und Instandhaltung der Immobilie gebraucht werden. Facility Management ist ein Teilbereich des allgemeinen Gebäudemanagements.

Fälligkeit
Der Zeitpunkt, an dem eine ´Schuld´ erbracht worden sein und beispielsweise der Mieter die monatliche Miete bezahlen muss, beschreibt die ´Fälligkeit´. Dabei handelt es sich um wichtigen rechtlichen Begriff aus dem Bürgerlichen Recht. Wenn der Mieter die vereinbarte Fälligkeit nicht einhält, gerät er in den sogenannten ´Verzug´. Die Fälligkeit richtet sich nach Vereinbarung und besonderen gesetzlichen Fälligkeitsvorschriften, aber auch nach der Natur und dem Zweck der zu erbringenden Leistung.

Fertighaus
Die modulare Bauweise, in der ein Fertighaus erstellt wird, ermöglicht es, dass bedeutende Teile eines solchen Hauses andernorts vorgefertigt und dann auf der Baustelle zusammengefügt werden. Vorteile dieser Bauweise sind die kalkulierbaren Preise und die kurze Bauzeit, da die Teile bereits „auf Lager“ sind.

Feuermauer
Die Feuermauer ist eine Mauer des Gebäudes, welche über keine Öffnungen verfügt und gleichzeitig zu den benachbarten Bauten ausgerichtet ist. Die Feuermauer soll bei einem Brand das Übergreifen der Flammen auf die benachbarten Gebäude verhindern. Brandmauern trennen ebenfalls innerhalb eines Gebäudes die verschiedenen Brandabschnitte.

Feuerungsanlagen
Eine Einrichtung zur Erzeugung von Wärme durch Verbrennungen von flüssigen, gasförmigen oder festen Brennstoffen, nennt man Feuerungsanlage. Diese dienen zur Erzeugung von Dampf, dem Erwärmen von Wasser oder anderen Wärmeträgermedien für Gewerbe, Industrie oder Gebäudeheizungen. Als Reststoffe der Feueranlagen bleiben insbesondere Asche und Filterstaub übrig.

Feuerversicherung
Eine Feuerversicherung kommt für die, durch ein Feuer ausgelösten, Schäden an einem Gebäude auf. Die Versicherung umfasst sowohl Feuerschäden als auch Schäden durch Explosionen oder Blitzschlag gemäß der individuellen Versicherungsbestimmungen. Die Feuerversicherung wird meist in Kombination mit einer Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturmschäden und Leitungswasser genutzt. Bei der Feuerbetriebsunterbrechungsversicherung lassen sich sowohl Immobilien als auch Mobilien und Ertragsausfälle versichern. Zusätzlich zum Versicherungsschutz inkludiert diese Versicherung die Rückerstattung von Aufräum- oder Abbruchkosten.

Finanzierung
Für den Kauf einer Immobilie benötigt jeder Käufer ausreichend Kapital. In den wenigsten Fällen können sämtliche Aufwendungen aus dem vorhandenen Eigenkapital getragen werden. Für den fehlenden Betrag wird der Käufer eine Bank oder einen unabhängigen Finanzierer ansprechen. Er sollte dabei die Angebote unterschiedlicher Kreditgeber anhand der Angaben zu Effektivzinsen, Beleihungsgrenze und Restschuld vergleichen.

Flurkarte
Die Flurkarte bildet Grundstücke sowie Gebäude eines bestimmten Gebiets ab. Deshalb greifen insbesondere die Interessenten von Immobilien auf die Flurkarte zurück. Andere Bezeichnungen für die Flurkarte sind auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte. Die Flurkarte stellt also alle Flurstücke und Gebäude maßstabsgetreu dar.

Flurstück
Ein Flurstück ist ein amtlich vermessenes, eindeutig begrenztes und genau bezeichnetes Stück Land, das im Grundbuch eingetragen ist. Im Bestandsverzeichnis der Gemeinde (Liegenschaftskataster) werden die laufende Grundstücksnummer, die Gemarkung, die Nutzungsart und die Größe eines Flurstücks verzeichnet. Das Flurstück ist die kleinste Einheit, die im Kataster einer Gemeinde erfasst wird, ein Grundstück kann daher aus mehreren Flurstücken bestehen.

G

Galerie
Bei einer Galeriewohnung handelt es sich um eine Wohnung, die zwei Ebenen im Haus umfasst. Beide Bereiche sind mit einer Treppe verbunden: oben befindet sich die Galerieebene und unten der Wohnbereich.

Gebäudeautomation
Die Gebäudeautomation (GA) ist die Steuerung in Wohngebäuden, welche eine automatisierte Durchführung der Funktionsabläufe nach den vorgegebenen Werten sicherstellt. Dabei werden alle Bedienelemente, Faktoren und Sensoren miteinander vernetzt. Die GA integriert optimal Beleuchtung, Klima, Heizung, Lüftung sowie andere intelligente Gebäudetechniken in ein smartes Gesamtsystem.

Gebäudewertermittlung
Bei der Gebäudewertermittlung stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung. Mittels Wertermittlung können Eigentümer oder Interessenten den aktuellen Markt- und Verkehrswert bestimmen. Dieser Prozess erfolgt auf Basis eines normierten Verfahrens, sodass eine verbindliche Vergleichbarkeit unterschiedlicher Immobilien entsteht. Die Gebäudewertermittlung ist mit verschiedenen Verfahren möglich: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren.

Geldwäschegesetz
Das Geldwäschegesetz (GwG) befasst sich mit der Geldwäsche und statuiert einen juristischen Strafbestand. Das Gesetz wurde 1993 eingeführt und seitdem ständig erneuert. Das Ziel ist die Bekämpfung von Geldwäsche sowie Finanzierung von Terrorismus. Das GwG benennt sogenannte ´Verpflichtete´, welche Transaktionen und Geschäftsbeziehungen prüfen müssen. Dazu zählen Notare, Anwälte, Banken und Glücksspielanbieter. Besteht ein Verdacht auf Geldwäsche, müssen sich diese bei den zuständigen Behörden melden. Im Immobilienbereich existiert ein erhöhtes Risiko für Geldwäsche. Im Hinblick auf die organisierte Kriminalität werden Immobilien teilweise genutzt, um illegal erworbenes Geld zu waschen, damit es in den legalen Wirtschaftskreislauf eingebracht wird. Daher gelten Makler bei Immobilienverkäufen oder- Vermietungen auch als ´Verpflichtete´. Dies bedeutet, sie müssen ebenfalls alle Transaktionen auf den Verdacht der Geldwäsche prüfen.

Gemarkung
Die Gemarkung bezeichnet eine Flächeneinheit beziehungsweise einen Grundstücksverband mehrerer Flure. Diese liegen meist unmittelbar nebeneinander. Flurstücke sind von der Erdoberfläche abgegrenzte Stücke und ergeben gemeinsam eine Flur. Im Liegenschaftskataster unterteilen Gemarkungen zusammen mit Fluren und Flurstücken die gesamte Fläche Deutschlands. Zwei Flurstücke zählen nur als ein Grundstück, wenn diese in derselben Gemarkung liegen. Kenntnisse über die Gemarkung einer Immobilie sind äußerst relevant. Über das Geoportal des jeweiligen Bundeslandes oder das Grundbuch lässt sich die Gemarkung eines Grundstücks oder Flurstücks einfach ermitteln. Angaben sind auch in den maßgeblichen Dokumenten einer Immobilientransaktion enthalten.

Gemeinschaftseigentum
Für die Eigentümergemeinschaft meint dieser Begriff das von allen Wohnungseignern gemeinsam in Stand zu haltende und zu verwaltende Eigentum. Dazu gehören die Fassade, das Fundament und das Dach, aber auch die Treppen oder der Heizungskeller, sowie die Haustechnik. Die meisten Eigentümergemeinschaften beauftragen einen professionellen Hausverwalter mit dem Management des Gemeinschaftseigentums.

Gemeinschaftsräume
Gemeinschaftsräume sind die Räume eines Gebäudes, die von allen Bewohnern eines Hauses genutzt werden können. Diese gibt es meist in größeren Anlagen oder WGs. Beispiele für Gemeinschaftsräume sind Hobbyräume, Veranstaltungsräume, Saunen oder Kinderspielräume. Aber auch Fahrradräume oder Waschräume gelten als Gemeinschaftsräume.

Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung umfasst Regelungen zu den verschiedenen Rechten und Pflichten aller Eigentümer der Wohnungen. Der Beschluss der Gemeinschaftsordnung erfolgt regelmäßig in der Eigentümerversammlung. Exemplarische Regelungen betreffen Gemeinschaftseigentum, Verteilung der Kosten oder das Stimmrecht.

Generalvollmacht
Wenn eine Person nicht mehr in der Lage ist, selbständig Rechtsgeschäfte zu tätigen, berechtigt und bestellt das zuständige Gericht einen Betreuer. Dies können entweder Angehörige oder vom Gericht bestellte Betreuer sein. Um zu verhindern, dass eine fremde Person mit den Angelegenheiten betraut wird, gibt es die Möglichkeit einer Generalvollmacht. Diese bezieht sich auf alle übertragbaren Rechtsgeschäfte, die der Bevollmächtige in Zukunft regeln darf.

Genossenschaft
Eine Genossenschaft ist ein Zusammenschluss mehrerer Personen. Im Eigentum der Genossenschafter befindet sich die Genossenschaft. Mit der Genossenschaft sind sowohl Rechte als auch Pflichten verbunden. Gleichzeitig profitieren die Personen in der Genossenschaft auch Kontrollrechte. Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) vermieten häufig sogenannte Genossenschaftswohnungen.

Gerichtsstand
Der Gerichtsstand ist eine Standardklausel in rechtskräftigen Verträgen. Mit Hilfe eines Gerichtsstands wird vorab festgelegt, welches Gericht bei Streitigkeiten oder im Falle einer Klage zuständig sein soll. In der Regel richtet sich der Gerichtsstand nach dem Wohnsitz. Das Bezirksgericht, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie liegt, ist für eine Räumungsklage oder gerichtliche Kündigung zuständig.

Geschossflächenanzahl
Die Geschossflächenzahl (GEZ) bestimmt, wie viele Quadratmeter Stockwerksfläche pro Quadratmeter Grundstück gebaut werden dürfen. Die GEZ ist somit eine relevante Kennzahl für die bauliche Nutzung. Diese wird durch die Deutsche Baunutzungsverordnung geregelt. Wenn ein Baugrundstück beispielsweise eine GEZ von 0,6 hat, stehen jedem Vollgeschoss 0,6 Quadratmeter Baufläche pro Quadratmeter des Gesamtgrundstücks zu. Davon ausgeschlossen sind Dachböden und Keller, sofern es sich nicht um Vollgeschosse handelt. Ob der Keller oder Dachboden als Vollgeschoss zählen, hängt von der konkreten Bauweise sowie Faktoren wie Deckenhöhe oder speziellen Richtlinien des Bundeslandes ab.

Gesims
Das Gesims definiert ein Gestaltungsmerkmal im Gebäudebau. Bei einem Gesims ist das Bauteil waagerecht, brettförmig und ragt baulich aus dem Mauerwerk hervor. Gesimse sind ein fester Bestandteil der europäischen Architektur und soll dem Schutz vor den Außenwänden dienen. Die Bauweise der Gesimse geht bereits auf die Tempel in der Antike zurück. Gesimse können auch über Fenstern und Türen zum Schutz vor ungünstigen Auswirkungen der Witterung angebracht werden.

Gewerbeimmobilie
Im Bewertungsgesetz befindet sich die steuerrechtliche Definition einer Gewerbeimmobilie. Demnach ist eine Gewerbeimmobilie eine Immobilie, dessen Wohn- und Nutzfläche überwiegend gewerblich genutzt wird (mehr als 80%).

Gläubiger
Ein Gläubiger ist eine Person, welche Schulden einer anderen Person geltend macht. Die gegenüberstehende Person wird als Schuldner bezeichnet. Beide Parteien stehen in einem sogenannten Schuldverhältnis, welches in § 241 BGB geregelt ist. Das Schuldrecht ist ein wichtiger Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Green Leases
Green Leases (grüne Verträge) sind Mietverträge, die ESG-bezogene Themen und Pflichten beinhalten. Mietverträge gelten als Grundlage für die Beziehung zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Green Leases enthalten entweder ESG-Klauseln oder einen kompletten Absatz zum Thema Nachhaltigkeit. Beispiele für ESG-Klauseln sind der Ausbau von energieeffizienten und wassersparenden Geräten, Mülltrennung oder der Bezug von Ökostrom.

Grundbuch
Die Eigentümer eines Grundstücks werden im Grundbuch vermerkt. Gleichzeitig werden auch die damit verbundenen Pflichten und Rechte verzeichnet. Das Grundbuch ist öffentlich zugänglich und kann über Rechtsanwälte, am Bezirksgericht, beim Notar oder im Internet eingesehen werden. Der Grundbuchskörper besteht entweder aus einem oder mehreren Grundstücken. Dieser bildet eine Grundbuchseinlage, welche mit einer Einlagezahl (EZ) gekennzeichnet wird.

Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug enthält alle Eintragungen in das Grundbuch, die das bestimmte Grundstück betreffen. Sofern sich Käufer für eine Immobilie interessieren, ist die Beantragung eines Grundbuchauszugs obligatorisch. Die finanzierende Bank möchte Einblick in den Grundbuchauszug. Die Beantragung erfolgt beim zuständigen Grundbuchamt.

Grunddienstbarkeit
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Grunddienstbarkeit in § 1019 BGB. Demnach müssen die Eigentümer eines Grundstücks in bestimmten Fällen einer anderen Person gewisse Rechte einräumen. Das betroffene Grundstück wird dann als ´dienendes Grundstück´ bezeichnet und das Grundstück, welchem das Recht zusteht als ´herrschendes Grundstück´ definiert. Erst mit der Eintragung in das Grundbuch des dienenden Grundstücks wird die Grunddienstbarkeit wirksam. Wenn es zu einem Wechsel des Eigentümers kommt, bleibt das Recht weiterhin bestehen, sodass auch bei einem Immobilienkauf etwaige Grundienstbarkeiten berücksichtigt werden müssen.

Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer ist eine steuerliche Belastung, die einmalig anfällt. Beim Kauf von Immobilien oder Grundstücken wird eine Steuer fällig, welche vom Kaufpreis berechnet wird. Diese bewegt sich zwischen 3,5% bis 6,5 %, abhängig vom Bundesland in der sich die Liegenschaft befindet.

Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl, abgekürzt GRZ, bestimmt den Flächenanteil eines Baugrundstücks, welcher bebaut werden kann. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass nur ein bestimmter Anteil eines Grundstücks mit baulichen Anlagen versehen werden darf. Der Wert der Grundflächenzahl liegt im Zahlenspektrum zwischen null und eins. Eine Grundflächenzahl von 0,7 bedeutet, dass 70% der betroffenen Grundstücksfläche bebaut werden darf. Wer Immobilien verkaufen möchte, sollte die GRZ des Objekts kennen, ganz gleich ob es sich um ein unbebautes oder bebautes Grundstück handelt. Eine höhere GRZ kann auch einen höheren Verkaufspreis bedingen.

Grundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Pfandrecht einer Immobilie, welches Gläubigern als Sicherheit dient. Im Falle einer Baufinanzierung belastet die Bank das Grundstück mit einem bestimmten Betrag. Wenn es zu einem Kreditausfall oder Zahlungsverzug des Schuldners und Eigentümers kommt, kann die Bank theoretisch eine Zwangsvollstreckung in die Wege leiten. Das Grundpfandrecht ist im Grundbuch eingetragen und entsteht durch die Einigung der beiden Parteien.

Grundsteuer
Die Grundsteuer wird deutschlandweit auf das Eigentum an inländischen Grundstücken erhoben. Dabei wird zwischen drei Formen der Grundsteuer unterschieden: Grundsteuer A beinhaltet land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, während Grundsteuer B für bebaubare oder bebaute Grundstücke einschlägig ist. Die Grundsteuer C wird durch eine Reform der Grundsteuer erst im Jahr 2025 relevant.

Grundschuldeintragung
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte das Vorliegen einer Grundschuld prüfen. Die Eintragung einer Grundschuld kann für den Käufer positiv oder negativ sein. Jederzeit sollten Kaufinteressenten das Grundbuch diesbezüglich prüfen.

Grundpfandrecht
Im Immobilienrecht sind zwei verschiedene Arten der Grundpfandrechte verbreitet: die Grundschuld und die Hypothek. Bei der Hypothek einigen sich zwei Parteien, die Immobilie zur Rückzahlung eines bestimmten Darlehens zu sichern. Demgegenüber kann eine Grundschuld immer wieder zum Einsatz kommen, um neue Kredite im Grundbuch zu sichern. Eine Zwangsversteigerung droht, wenn Eigentümer den Kredit, der der Grundschuld zugrunde liegt, nicht mehr bedienen können.

Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche bezeichnet die Gesamtgröße eines Grundstücks einschließlich des Gebäudes. Die Angabe der Grundstücksfläche erfolgt immer in Quadratmeter.

Grundriss
Der Grundriss eines Gebäudes dient zur weitgehenden Information über bestimmte Objekte. Mit einem Grundriss erfolgt die horizontale Darstellung aus Vogelperspektive. Die Zeichnung enthält Wände, Fenster oder sonstige räumliche Gegebenheiten. Mit einem Grundriss können Interessenten die Lage und Größe des Gebäudes besser einschätzen. Die Beantragung eines Grundrisses ist beim Bauordnungsamt möglich. Es empfiehlt sich jedoch immer, die tatsächlichen Gegebenheiten bei einer Besichtigung der Immobilie kennenzulernen.

Gutachten
Wenn ein Sachverständiger sein Urteil in schriftlicher Form abgibt, nennt man das Gutachten. Ein qualifizierter Sachverständiger wird dabei zunächst die Tatsachen feststellen und dann gegebenenfalls seine Schlussfolgerungen ziehen. Den Wert einer Immobilie ermittelt ein Gutachter dabei entweder nach dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren.

H

Hauptvertrag
Der Hauptvertrag ist in der Regel ein Kauf -oder Mietvertrag, an dem ein Immobilienmakler beteiligt ist. Bei Abschluss dieses Hauptvertrags entsteht ein Anspruch auf Provision für den Immobilienmakler. Dafür ist es jedoch erforderlich, dass der zugrundeliegende Vertrag endgültig und zugleich rechtswirksam geschlossen wurde.

Hausgeld
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss jeder einzelne Eigentümer eine monatliche Vorauszahlung leisten, damit die Kosten getragen werden können, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen: die Betriebskosten, die Kosten zur Instandhaltung und zur Instandsetzung sowie die Verwaltungskosten. Das Hausgeld ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan der Immobilie und muss von den Wohnungseigentümern stets bezahlt werden - unabhängig davon, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht.

Hausordnung
Die Hausordnung umfasst diejenigen Vorschriften, die den Umgang der Bewohner einer Immobilie untereinander regeln. Diese Regelungen beziehen sich primär auf die Nutzung der Gemeinschaftsbereiche. Grundsatz der Hausordnung ist die Pflicht zur gegenseitigen Rücksicht, damit ein einwandfreies Zusammenleben in der Immobilie gewährleistet ist.

Hausratsversicherung
Die Hausratsversicherung ist ein Versicherungsschutz, der sich an Immobilienbewohner richtet. Mit einer Hausratsversicherung können diese Schäden an Gebrauchs-, Verbrauchs- oder Einrichtungsgegenständen absichern, sodass im Falle von Einbruch, Sturm oder Brand die Versicherung Schadensersatz leistet.

Hausrecht
Nach der Übergabe der Wohnung vom Vermieter an den Mieter, bestimmt dieser allein über die Befugnis zum Betreten der Wohnung. Dem Mieter einer Wohnung steht das alleinige Hausrecht zu. Eine Besichtigung des Wohneigentums ist nur bei Zustimmung des Mieters und rechtzeitiger Ankündigung möglich, auch wenn den Vermietern in periodisch wiederkehrenden Zeiträumen ein derartiges Recht zusteht.

Haustechnik
Der Begriff Haustechnik beschreibt alle Anlagen in einem Haus. Diese können aus den Bereichen Sanitär, Elektrik oder Heizung stammen.

Hausverwalter
Der Hausverwalter übernimmt für die Vermieter und Eigentümer einer Immobilie verschiedene Angelegenheiten. Diese betreffen eine bestimmte Immobilie und werden im Voraus vertraglich festgelegt.

Herrenhaus
Bei einem Herrenhaus handelt es sich um eine Gebäudeart, die großzügig geschnitten ist. Das Herrenhaus umfasst regelmäßig weitläufige Gärten und Außenanlagen.

Home Staging
Der Begriff Home Staging beschreibt die professionelle Herrichtung von Innenräumen einer einzelnen Wohnung oder einer ganzen Immobilie zur Förderung des Verkaufs. Die produktive Gestaltung umfasst sowohl die gezielte Einsetzung zur Dekoration der Möbel als auch die Veränderung der Farben, Beleuchtung, Fußboden und Wände. Durch die optimierte Präsentation der Räume einer Immobilie können Verkäufer den bestmöglichen Preis erzielen. Die verkaufsfördernde Maßnahme führt dazu, dass Kaufinteressenten sich in der eigens hergerichteten Immobilie wohlfühlen und diese als zukünftiges Zuhause sehen. Das Home Staging stammt aus dem US-amerikanischen Immobilienmarkt, wird jedoch auch in Deutschland immer beliebter.

Hypothek
Eine Bank gewährt ein Darlehen in Höhe einer bestimmten Summe, wobei die Immobilie der Bank dabei als eine Art Pfand dient. Der Hypothekennehmer tritt für den Fall, dass er seine Schuld nicht begleichen kann, die Rechte an seiner Immobilie an den Darlehensgeber ab. Die Bank sichert diese Vereinbarung mit einer Eintragung im Grundbuch ab. Hat der Eigentümer das Darlehen vollständig getilgt, kann er die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Hypothek beantragen.

I

Ideelle Teilung
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gehört zu der Wohnung auch ein Teil des Grundstücks. Wo dieser Teil genau liegt, lässt sich aber nicht so einfach bestimmen wie bei einem Einfamilienhaus. Der Wohnungskäufer hat nicht etwa ein Stück Fläche erworben, den er beispielsweise einzäunen könnte, sondern einen „ideellen Anteil“ am Gesamtgrundstück.

Immobilie
Unter einer Immobilie wird eine ´unbewegliche Sache´ verstanden, bei der besondere Vorschriften eingehalten werden müssen. Unbebaute Grundstücke werden als ´Liegenschaft´ bezeichnet, während bebaute Grundstücke ´Anwesen´ genannt werden. Immobilien werden aufgrund ihrer wirtschaftlichen Relevanz schriftlich in Grundbüchern oder Liegenschaftskatastern festgehalten. Zugleich lassen sich die Immobilien in drei verschiedene Arten unterteilen: Wohnimmobilien, betriebliche Immobilien oder Gewerbeimmobilien.

Immobilienbewertung
Der Grund für eine Immobilienbewertung ist die erforderliche Wertermittlung einer Immobilie. Wird eine Immobilie gekauft oder verkauft, führt der Immobilienmakler eine kostenfreie Wertermittlung durch. In anderen Fällen wie z.B. gerichtlichen Angelegenheiten (Scheidungs-; Ehe- und Familienangelegenheiten, Zwangsversteigerungen oder Enteignungen) wird ein Gutachten durch einen Sachverständigen erstellt, sodass hohe Kosten entstehen. Die Immobilienbewertung kann mit unterschiedlichen Verfahren durchgeführt werden.

Immobilienmakler
Der Immobilienmakler wird als ein verhandelnder Akteur zwischen dem Käufer und dem Verkäufer einer Immobilie tätig. Er ist für alle Dienstleistungen einer Immobilienvermarktung verantwortlich. Der Immobilienmakler ist somit ein Vermittler für den Verkauf oder die Vermietung eines Wohnraums. Dies betrifft sowohl private als auch gewerbliche Eigentümer. Zusätzlich beschafft der Immobilienmakler Grundstücke, die unbebaut sind oder wickelt den Verkauf von Neubau-Eigentumswohnungen ab. Mit seiner Expertise und den Erfahrungen am Immobilienmarkt kann der Immobilienmakler den korrekten Marktwert einer Immobilie ermitteln und diese anschließend strategisch bestmöglich verkaufen.

Immobilien-Preisblase
Die sogenannte Immobilien-Preisblase entsteht aus der vorhandenen Nachfrage nach Immobilien und den darauffolgenden Preissteigerungen. Durch eine Kombination mit niedrigen Kreditzinsen steigt sowohl die Anzahl der Käufer als auch die Nachfrage exponentiell an, sodass es zu einer drastischen Preissteigerung kommt. Diese endet erst mit dem Platzen der Immobilienblase, aus der wieder deutlich geringere Immobilienpreise resultieren. Eine Immobilienblase beschreibt die aktuelle Bereitschaft der Käufer, eine überhöhte Summe für eine Immobilie zu zahlen.

Immobilien-Preisspiegel
Der Immpobiliepreisspiegel gibt Aufschluss über den tatsächlichen (und vergleichbaren) Marktpreis einer Immobilie.

Immobilienrente
Unter einem Rentenkauf oder einem Kauf der Leibrente wird eine fortlaufende Rente anstelle der sofortigen Zahlung des Kaufpreises verstanden. Begründet wird dies damit, dass der Käufer entweder die Finanzierung zu dem Zeitpunkt des Kaufs nicht oder nicht vollständig stemmen kann oder dass der Verkäufer für sich selbst eine eigene Altersvorsorge sichern möchte.

Indexmiete
Die Indexmiete wird laut § 557b BGB als variable Miete bezeichnet. Diese richtet sich nach den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preis für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte. Die Indexmiete ist also abhängig von der Preissteigerung. Ob die Indexmiete im Mietvertrag geregelt wird, ist den Mietern und Vermietern freigestellt. Wurde eine Indexmiete festgelegt, steigt der Mietpreis jährlich zu einem bestimmten Zeitpunkt. Dadurch wird sichergestellt, dass eine Erhöhung der üblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB nicht mehr erfolgen darf. Dies umfasst auch Kosten für eine Modernisierung. Diese können bei einer Indexmiete auf den Mieter umgelegt werden, sofern notwendige Umstände vorliegen, die der Vermieter nicht vertreten kann.

Innenprovision
Die Innenprovision umfasst einen prozentualen Anteil vom Verkaufspreis, welcher an den Makler gezahlt wird. Die Provision gliedert sich in drei Teile auf: Innenprovision (nur vom Verkäufer), Außenprovision (nur vom Käufer) oder von Zahlung von beiden Vertragsparteien (Innen- und Außenprovision). Die Höhe der Provision ist abhängig vom jeweiligen Bundesland und liegt im Durchschnitt zwischen 3,57% und 7,14% des finalen Kaufpreises, wobei die Mehrwertsteuer noch nicht inkludiert ist. Wird der Makler für beide Parteien eingesetzt und schließt mit beiden einen Vertrag ab, zahlen beide Parteien dieselbe Provisionshöhe. Sollte der Makler nur für eine Partei zuständig sein, ist diese alleine zahlungspflichtig. Es besteht aber die Möglichkeit einer Erstattung durch eine abweichende Vereinbarung mit der anderen Partei. Diese darf nicht höher als 50% der Provision liegen, was bedeutet, dass der Kunde des Maklers in diesem Fall mindestens die Hälfte der Courtage zahlen muss.

Instandhaltungsmaßnahmen
Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist der einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet, sich an der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Aufrechterhaltung des gebrauchs- und funktionsfähigen Zustands der Immobilie und der Beseitigung von Abnutzungserscheinungen am Gemeinschaftseigentum einer Wohngemeinschaftsanlage. Eine typische Instandhaltungsmaßnahme ist zum Beispiel der neue Anstrich für eine verwitterte Hausfassade.

Instandhaltungsrücklage
Als Teil des Hausgeldes zahlt jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft in die Instandhaltungsrücklage ein. Die angesparte Summe ist zweckgebunden und wird zur Finanzierung von Reparaturen genutzt. Ein Eigentümer, der sein Wohn- oder Teileigentum verkauft, kann deshalb nicht verlangen, seinen Anteil an der Instandhaltungsrücklage ausgezahlt zu bekommen. Instandhaltungsrücklagen gehen als Teil des Verwaltungsvermögens auf den Neuerwerber über.

J

Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung bezeichnet im deutschen Wohnungseigentumsrecht eine Abrechnung über die angefallenen Einnahmen und Ausgaben, die nach Ablauf des Wirtschaftsjahres fällig werden.

Jahresheizwärmebedarf
Für jede Immobilie lässt sich mit Hilfe der Berechnungen zum K-Wert (Wärmedämmung) der theoretische Jahresheizwärmebedarf eines Gebäudes ermitteln. Das Ergebnis ist jedoch mit Vorsicht zu bewerten, da es nicht unbedingt den tatsächlichen Bedarf abbildet. Dessen Höhe ist stark von den individuellen Bedürfnissen und Gewohnheiten der Nutzer abhängig, insbesondere im Hinblick auf die gewünschte Raumtemperatur und das Lüftverhalten.

Jahresnettomiete
Addiert man die gesamten Mieteingänge eines Jahres für ein vermietetes Haus und zieht man von dieser Summe die Heiz-, Warmwasser- und Betriebskosten ab, dann ergibt sich die Jahresnettomiete. Manchmal wir diese mit den jährlichen Kosten gegengerechnete Summe der Mieteinnahmen auch als Jahresnettokaltmiete bezeichnet.

Jahresrohertrag
Der Jahresrohertrag beinhaltet alle nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung. Dieser Wert umfasst insbesondere Mieten und Pachten einschließlich der Vergütungen. Die Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind allerdings nicht zu berücksichtigen.

K

Kapitalanlage
Der Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage dient dem Ziel, diese zu vermieten und somit Gewinne durch Mieteinnahmen zu generieren oder nach einer Wertsteigerung wieder zu verkaufen. Dafür eignen sich sowohl private als auch gewerbliche Immobilien wie zum Beispiel Eigentumswohnungen oder Häuser. Mit einer Kapitalanlage zielen Investoren also darauf ab, langfristige Renditen zu erzielen. Somit können sie mit der Zeit das investierte Geld vermehren. Ein Motiv für eine Kapitalanlage kann zum Beispiel auch die Wahrung von Vermögenswerten sein, in Zeiten einer hohen Inflation wie im Jahr 2022.

Kapitalanlage (Immobilie)
Neben Aktien, Rohstoffen oder Kryptowährungen werden auch Immobilien als Kapitalanlage bezeichnet. Im Volksmund werden derartige Immobilien-Investments oftmals auch ´Betongold´ genannt. Allerdings handelt es sich um eine Immobilie als Kapitalanlage im eigentlichen Sinne nur dann, wenn die Immobilie vermietet ist und Vermieter mit den eingehenden Mieteinnahmen eine Rendite erzielen. Somit bringen eigengenutzte Immobilien keine Renditen, da diese auch keinen Cashflow generieren, obgleich eine Wertsteigerung natürlich auch den Eigentümern selbstgenutzter Immobilien zugutekommen. Somit kann man diese auch als Kapitalanlage einstufen, sofern sich diese gewinnbringend verkaufen lässt.

Kapitaldienstfähigkeit
Noch bevor Banken oder Kreditinstitute der Finanzierung einer Immobilie zustimmen, überprüfen sie die Kapitaldienstfähigkeit des potenziellen Darlehensnehmers. Somit können Banken im Vorfeld eruieren, ob ein Antragssteller seinen Verpflichtungen auch zukünftig und langfristig nachkommen kann. Schließlich liegt es im ureigenen Interesse der Kreditgeber, dass die Darlehen zurückgezahlt werden.

Kapitalertragssteuer
Die Kapitalertragssteuer (auch bekannt als Abgeltungssteuer oder Quellensteuer) wurde zum 01.01.2009 für private Kapitalerträge eingeführt. Diese bezweckt eine möglichst einheitliche Besteuerung bei u.a. Dividenden, stillen Beteiligungen, Zinsen, Lebensversicherungen, Veräußerungsgewinne mit Anteilen an Kapitalgesellschaften, Erträgen aus Kapitallebensversicherungen oder Termingeschäften. Gleichzeitig verpflichtet die Kapitalertragssteuer Versicherungen, Kreditinstitute, Genossenschaften und Kapitalgesellschaften, die Kapitalertragssteuer direkt einzubehalten. Diese Besteuerung erfolgt mit einem einheitlichen Quellensteuersatz von 25 Prozent inklusive Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag. Die Kapitalertragsteuer wird als Quellensteuer direkt von der Institution (bei der ein Privatanleger seine Kapitalanlagen hält) einbehalten und an das Finanzamt weitergegeben. Der Begriff ´Abgeltungssteuer´ bedeutet, dass die Erträge (bis auf einige Ausnahmen) mit der Steuer abgegolten sind und somit nicht mehr im Zusammenhang mit der Einkommensteuerveranlagung erklärt werden müssen.

Kataster
Das Kataster oder auch Liegenschaftskataster ist ein amtliches Verzeichnis aller Grundstücke, das öffentlich zugänglich ist. Es besteht aus Katasterbüchern, in denen die Grundstücke mit Angaben zu Flurstücknummer, Adresse, Größe, Bebauung und Eigentümer beschrieben sind, und dem Katasterkartenwerk, in dem die Liegenschaftskarten die vermessenen Grundstücke grafisch darstellen. Inzwischen liegen beide Datensätze deutschlandweit in digitaler Form vor. Nachfolger des Katasterbuchwerks ist das sogenannte Automatisierte Liegenschaftsbuch (ALB), Nachfolger der analogen Flurkarten ist die Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK).

Katasteramt
Das Katasteramt ist auch als Vermessungsamt bekannt. Die Behörde ist in den einzelnen Ländern zur Führung des Liegenschaftskatasters sowie für die Vermessung der Grundstücke, die ihm zugeteilt sind, zuständig. Die Ämter publizieren oftmals auch die amtliche Karte.

Kauffall
Wenn Parteien eine Immobilie verkaufen, wird der Verkauf als sogenannter ´Kauffall´ in den Immobilienmarktberichten und den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse erfasst. Somit ist jeder Kaufvertrag, durch den eine Immobilie verkauft wird, auch gleichzeitig ein Kauffall. Obwohl ein Kauffall zugleich auch ein Verkaufsfall ist, wird offiziell nur von Kauffällen gesprochen. Gemäß 195 BauGB sind Notare verpflichtet, jeden Kaufvertrag für eine Immobilie dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss in Kopie zu übersenden. Diese Gutachterausschüsse führen eine statistische Auswertung der Kaufverträge, eine Analyse des daraus entstehenden Marktgeschehens auf dem Immobilienmarkt und die Erfassung der Kaufverträge in den Kaufpreissammlungen durch.

Kaufnebenkosten
Bei einem Immobilienkauf zählen zu den Kaufnebenkosten die Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie teilweise auch Maklergebühren. Weitere Erwerbsnebenkosten können beispielsweise Baunebenkosten, Sanierungskosten und Finanzierungskosten sein. Diese müssen zwingend bei der Berechnung berücksichtigt werden, um die Rentabilität zu prüfen oder den Kapitalbedarf festzustellen.

Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl für Immobilieninvestments. Diese gibt Auskunft darüber, in wie vielen Jahren ein Käufer Mieteinnahmen in Höhe des Kaufpreises erzielen kann. Der Kaufpreisfaktor wird auch ´Vervielfältiger´ bezeichnet und berechnet sich aus dem Kaufpreis, der durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt wird.

Kaufpreissammlung
Wenn eine Immobilie verkauft oder gekauft werden soll, muss der Wert des jeweiligen Grundstücks ermittelt werden. Dazu können Interessenten verschiedene Informationsquellen nutzen. Einen ´objektiven´ Verkehrswert gibt es nicht, denn dieser wird immer durch sich wandelnde Gegebenheiten bestimmt (§ 194 BauGB). Die Gutachterausschüsse der Gemeinden führen gemäß §§ 193 Abs. V, 195 BauGB Kaufpreissammlungen durch. Dazu werden Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten für die Preisbildung ermittelt. Der Notar muss dem Gutachterausschuss der Gemeinde jeden Vertrag in Abschrift übersenden.
Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag regelt den Eigentumswechsel an einem Recht oder einer Sache. Der Wechsel erfolgt bei Immobilien fast ausschließlich monetär in Form einer zuvor vereinbarten Geldsumme. In der Regel ist der Kaufvertrag formfrei, mündliche Kaufverträge sind mündlich, aber nicht empfehlenswert. Eine Ausnahme besteht jedoch beim Immobilienverkauf. Beim Verkauf einer Immobilie bedarf es einer notariellen Beurkundung der angestrebten Eigentumsübertragung. Dieser gesetzlichen Regelung liegt die Teleologie zugrunde, die Kaufparteien zu schützen.

Kaution
Mit Beginn eines Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter verlangen, zur Sicherheit eine Kaution zu hinterlegen. Sie ist für den Schadensfall gedacht, falls die Zahlung der Miete oder der abgerechneten Betriebskosten nicht erfolgt oder nach Auszug des Mieters noch Nachzahlungen zu ausstehenden Betriebskostenabrechnungen zu erwarten sind oder der Mieter Schäden an der Wohnung verursacht, aber mit Auszug nicht beseitigt hat. Die Höhe der Kaution darf die Summe von drei Kaltmieten nicht übersteigen. Hinterlegt werden kann sie als Barkaution, Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung.

Kinder (Nachbarschaftsrecht)
Kinder genießen im Zusammenhang mit dem Nachbarschaftsrecht gewisse Freiräume. Wenn sich Nachbarn über den durch spielende Kinder erzeugten Lärm im oder vor dem Haus beschweren, urteilen Gerichte häufig, dass die Geräusche kindgerecht und entwicklungsrelevant sind. Somit muss der Lärm im Grundsatz von den Nachbarn geduldet werden. Gleichzeitig bedarf es jedoch einer Abwägung mit dem Ruhebedürfnis der Nachbarn.

Kreditzinsen
Der Kreditzinssatz bezeichnet die monetäre Gegenleistung, die Geldgeber für das Verleihen oder die Bereitstellung eines bestimmten Geldbetrages erwarten. Die Kreditzinsen müssen Kreditnehmer zusätzlich zur geliehenen Geldsumme an den Geldgeber zurückzahlen. Somit handelt es sich bei Kreditzinsen um zusätzliche Kosten, die bei einem Darlehen berücksichtigt werden müssen.

L

Lärm
Der Begriff Lärm entfaltet seine Bedeutung im Nachbarschaftsrecht. Die Länder legen eine Nacht- und Mittagsruhe fest, in denen Lärm untersagt ist. Aufgrund des subjektiven Empfindens von Lärm, formuliert der Gesetzgeber Richtwerte. Die maximalen Werte hängen vom Baugebiet ab.

Laesio enormis
Das Laesio enormis beschreibt die Verkürzung über die Hälfte. Diese liegt dann vor, wenn der Vertragsteil weniger als die Hälfte von dem bekommt, was dem anderen Vertragspartner als Gegenleistung zusteht. Bei der Beurteilung der Diskrepanz ist der Marktpreis entscheidend. Der benachteiligte Vertragspartner kann durch Klage den Vertrag aufheben lassen.

Lage
Im Hinblick auf die Qualität der Lage von Wohnimmobilien spricht man von Bestlage, guter Lage, durchschnittlicher Lage und einfacher Lage. In die Bewertung fließen die örtlichen Verhältnisse in Bezug auf ein ruhiges Wohnen und die Anbindung an die Infrastruktur ein. Der Nähe zu Erholungsangeboten (Sport, Kultur) wird dabei ebenso Rechnung getragen wie den Einkaufsmöglichkeiten oder Bildungseinrichtungen vor Ort. Bei Gewerbeimmobilien kommt es neben der Anbindung an das Straßen- und Schienennetz vor allem darauf an, dass genügend Parkplätze in Reichweite sind. Auch Gewerbeimmobilien werden in vier Hauptgruppen von 1A-Lage und 2A-Lage über 1B-Lage bis 2B-Lage eingeteilt.

Landesbauordnung Landesbauordnung
Die Landesbauordnung enthält landesrechtliche Regelungen, die für den Bau einer Immobilie entscheidend sind. Darin geht es beispielsweise um technische Anforderungen eines Bauvorhabens und das Erfordernis einer Baugenehmigung.

Leasingvertrag
Der Leasingvertrag meint die entgeltliche Überlassung von Sachen, um diese für eine bestimmte Zeit zu gebrauchen. Zudem gibt es eine Option, dass der Leasingnehmer am Ende der Vertragslaufzeit das Leasinggut kaufen oder den Vertrag verlängern kann.

Lebensdauer
Die Lebensdauer ist die gesamte Nutzungsdauer einer Immobilie. Dies beeinflusst den Wert einer Immobilie, der dem Investor zur Verfügung steht. Der Wert der Immobilie variiert je nach Typ, Nutzungsart und Bauart. Bei Gewerbeobjekten beträgt die Lebensdauer zwischen 50 und 60 Jahren, während bei Wohnhäusern 80-100 Jahre als Richtwert fungieren. In der Praxis überschreiten viele Eigentümer die Gesamtnutzungsdauer deutlich. Die Restnutzungsdauer ist demgegenüber die gesamte Lebensdauer abzüglich der bereits vergangenen Nutzungsdauer.

Leerstand
Der Leerstand beschreibt alle Flächen von Immobilien, die innerhalb der nächsten drei Monate beziehbar sind.

Leerstandsquote
Die Leerstandsquote setzt den aktuellen Leerstand in Relation zur gesamten Nutzfläche. Mögliche Bezugsgrößen sind Immobilien, Städte oder Regionen.

Leistungsverzeichnis
Beim Bau einer Immobilie erfolgt der Abschluss von Bauverträgen auf Basis des Leistungsverzeichnis. Das Leistungsverzeichnis stammt vom Architekten und enthält alle Leistungen, die der Handwerker erbringen soll. Der Architekt erstellt für jedes Gewerk ein eigenes Leistungsverzeichnis.

Liegenschaftskarte
Die Liegenschaftskarte ist eine amtliche Flurkarte, die zu den Katasterunterlagen gehört. Das Katasteramt gibt diese gegen Gebühr heraus. Die Karte umfasst Straßen- und Flurnamen, Grenzen und Flurstücknummern, Verwaltungsgrenzen sowie Nutzungsarten.

Liegenschaftszins
Beim Liegenschaftszins handelt es sich um die marktübliche Verzinsung eines Grundstücks. Diese Verzinsung bildet das künftige Zahlungsrisiko ab. Bei einem hohen Liegenschaftszins besteht für Investoren ein vergleichsweise hohes Risiko. Gutachter ermitteln den spezifischen Liegenschaftszinssatz für eine Immobilie.

Limit
Das Limit ist der Mindestbetrag, zu dem eine Immobilie versteigert wird. Bei Immobilienauktionen kann der Auktionator beim Limit sofort den Zuschlag für ein Gebot geben. Gebote unterhalb des vorher festgelegten Limits sind unzulässig oder stehen unter Vorbehalt.

Loft
Beim Loft handelt es sich um eine spezielle Art Wohnung. Das Loft liegt typischerweise in einer alten Fabrik und ist im Industrial Style gestaltet.

Loggia
Das Wort Loggia stammt aus dem Italienischen und beschreibt einen speziellen Raum. Dieser ist der Wohnung vorgelagert und im Vergleich zum Balkon lediglich an einer Seite offen. Die Bodenfläche gehört zur Nutzfläche der Wohnung.

Löschungsbewilligung
Die Löschungsbewilligung kommt dann zum Einsatz, wenn der Eigentümer der Immobilie sein Immobiliendarlehen vollständig getilgt hat. In diesem Fall kann er die Löschung der Eintragungen aus dem Grundbuch verlangen. Der Antrag auf Löschung einer Grundschuld erfordert eine notarielle Beurkundung.

M

Maisonnette
Die Maisonnette ist eine zweigeschossige Wohnung. Diese befindet sich oftmals im Dachgeschoss. Eine Treppe verbindet beide Etagen miteinander. Die Bezeichnung Maisonette stammt aus dem Französischen und heißt in der deutschen Übersetzung ´kleines Haus´.

Makler
Der Makler oder Immobilienmakler ist eine Zwischeninstanz zwischen dem Käufer und Verkäufer oder Vermieter und Mieter einer Immobilie. Makler unterstützen die Eigentümer einer Immobilie oder Kaufinteressenten in allen Phasen. Durch Erfahrung aus der Praxis und relevante Kenntnisse des Immobilienmarktes kann der Makler Mehrwert bieten. Die Vergütung erfolgt meist in Form einer Provision.

Maklerrecht
Ein eigenes Maklergesetz gibt es in Deutschland zwar nicht, aber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) existieren einige Paragrafen zum Maklerrecht. Die Paragrafen im BGB beinhalten beispielsweise Bestimmungen zum Maklerlohn §§ 652 BGB ff.) Ein Maklervertrag legt fest, dass eine Partei dazu verpflichtet ist, einer anderen Partei eine bestimmte Summe bei einer Vermittlung einer Immobilie zu bezahlen. Der Vertrag ist im Privatrecht kodifiziert.

Maklervertrag
Beim Maklervertrag handelt es sich um einen Vertrag aus dem Privatrecht. Der Auftraggeber engagiert einen Makler und verpflichtet sich im Erfolgsfall, die Tätigkeit des Maklers zu vergüten. Eine Form des Maklervertrags ist der Alleinauftrag, bei welchem nur ein Makler für den Auftraggeber tätig wird.

Marktwert
Eine offizielle und einheitliche Definition existiert für den Marktwert nicht. Der Marktwert ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Dabei handelt es sich um den Preis, der zwischen einem Verkäufer und einem Käufer erzielt werden kann, wenn Grundstück oder Immobilie offen auf dem Markt angeboten werden. Zudem dürfen keine Marktverhältnisse oder persönliche Beziehungen existieren, die die Preisgestaltung beeinflussen.

Meldepflicht
Die Meldepflicht ist die rechtliche Verpflichtung, dass sich Einwohner bei einem Umzug innerhalb von 14 Tagen an ihrem neuen Wohnort anmelden müssen. Zuständig ist das jeweilige Einwohnermeldeamt. Ein Verstoß gegen die Meldepflicht kann ein Bußgeld zur Folge haben.

Mietkauf
Der Mietkauf ist eine andere Form der Immobilienfinanzierung. Bei der ursprünglichen Vertragsunterzeichnung hält der Mieter fest, dass er nach dem Ablauf einer Frist die Immobilie käuflich erwirbt. Der Kaufpreis wird bereits im Mietkaufvertrag festgelegt. Zu Beginn erfolgt eine einmalige Anzahlung, die mit dem Eigenkapital bei klassischen Immobilienfinanzierungen korrespondiert. Der Mietkauf findet ohne Beteiligung einer Bank statt. Die Raten der Immobilie sind meist höher als die übliche Miete, dafür gehört dem jetzigen Mieter nach dem Ablauf der Frist die Immobilie.

Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse verfolgt das Ziel, Mieter vor Wuchermieten zu schützen. Bei der Neuvermietung gibt es eine Begrenzung hinsichtlich der Neumiete. Diese darf nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Derartige Mietpreisbremsen gibt es nicht überall in Deutschland. Vielmehr hat der Gesetzgeber das Instrument nur in Gebieten eingeführt, in denen Wohnraum knapp ist. Über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse muss der Vermieter den Mieter eigenverantwortlich unterrichten. Dies schließt auch die begründenden Umstände ein.

Mietspiegel
Der Mietspiegel ist gem. § 558c BGB eine übersichtliche Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Interessierte können dem Mietspiegel das Mietgefüge einer bestimmten Region entnehmen. Eine Unterteilung gibt es in den einfachen und qualifizierten Mietspiegel. Der qualifizierte Mietspiegel genügt wissenschaftlichen Anforderungen und wurde von der Gemeinde offiziell anerkannt. Alle vier Jahre erfolgt eine Überarbeitung des Mietspiegels. Vermieter können diesen nutzen, um die Miete anzupassen, während der Mieter mithilfe des Mietspiegels die Höhe der Miete überprüfen kann.

Miteigentumsanteile
Ein Miteigentumsanteil ist ein Bruchteil des Gemeinschaftseigentums. Dazu gehören innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft Bauteile wie das Dach, Treppenhaus oder die Fassade eines Hauses. Der Miteigentumsanteil berechnet genau, welcher Anteil dem Wohnungseigentümer gehört. Auf Basis der Miteigentumsanteile lässt sich die Höhe der Kosten berechnen, die für die Instandhaltung und Sanierung pro Eigentümer anfallen.

Miteigentümervereinbarung
Miteigentum ist das gemeinschaftliche Eigentum an einer Sache. Bei der Miteigentümervereinbarung handelt es sich um die Begründung einer Eigentümergemeinschaft. Die Eintragung des Miteigentums erfolgt in das Grundbuch. Möglich sind eine ungleiche Verteilung der Anteile oder die Miteigentümerschaft zu gleichen Teilen.

Möblierte Wohnung
Bei der möblierten Wohnung handelt es sich um ein Mietkonzept, das sich an temporäre Mieter richtet. Wer übergangsweise in einer Region bleiben möchte, kann eine möblierte Wohnung zum Wohnen auf Zeit nutzen. Diese dient als Rückzugsort, ohne dass die Mieter kostenintensiv Möbel und Einrichtung anschaffen müssen.

Modernisierung
Eine Modernisierung ist eine Baumaßnahme eines Gebäudes oder einer Immobilie mit dem Ziel, die allgemeinen Wohnverhältnisse sowie den Komfort einer Wohnung zu optimieren. Gleichzeitig können Modernisierungen darauf abzielen, nachhaltige Energie- oder Wassereinsparungen zu bewirken.

N

Nachbarschaftsrecht
Das Nachbarschaftsrecht umfasst alle Regelungen, die die Beziehung von Grundstückseigentümern untereinander regeln. Je nach Bundesland kann das Nachbarschaftsrecht variieren. Besonders wichtig ist das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, zu welchem die Nachbarn verpflichtet sind. Weitere Vorschriften drehen sich um die Grenzabstände oder Duldungspflichten. In der Praxis ist das Nachbarschaftsrecht aufgrund der Vielfalt an möglichen Rechtsstreitigkeiten richterrechtlich geprägt.

Nachlass
Der Nachlass beschreibt alle Verbindlichkeiten sowie Vermögenswerte, die der Erblasser hinterlässt. Der Erbe bekommt dann den Nachlass. Dazu gehören alle Bestandteile des aktiven und passiven Vermögens. Die Erben können den Nachlass nur als Gesamtheit übernehmen.

Nachlassverwaltung
Eine Nachlassverwaltung findet meist bei hohen Verbindlichkeiten eines Erblassers statt. Sofern die Verbindlichkeiten höher als die Vermögenswerte sind, möchte der Erbe nicht die Verbindlichkeiten aus dem eigenen Vermögen bezahlen. Die Nachlassverwaltung vermeidet das Risiko einer persönlichen Haftung für die Verbindlichkeiten des Verstorbenen.

Nachlassverzeichnis
Nicht jeder Nachlass gelingt unkompliziert und reibungslos. Sofern mehrere Erben in Betracht kommen oder vielfältige Gegenstände vererbt werden, ist das Nachlassverzeichnis von enormer Bedeutung. Dieses listet alle Gegenstände und Vermögenswerte des Nachlasses auf. Zugleich werden auch die Forderungen der Gläubiger sowie neu entstandene Schulden, die im Zusammenhang mit dem Erbfall stehen, aufgenommen. Auf Grundlage des Nachlassverzeichnisses lässt sich der Wert des Nachlasses ermitteln. Andere Bezeichnungen sind das Nachlassinventar oder die Nachlassaufstellung.

Nachtspeicherofen
Der Nachtspeicherofen ist eine bestimmte Art der elektrischen Heizung, bei welcher über Nacht Wärme erzeugt wird, die dann im Laufe des Tages wieder abgegeben wird. Durch die hohen Stromkosten eignet sich diese Variante jedoch nur für wenige Immobilien. Deshalb setzen immer weniger Eigentümer auf den Nachtspeicherofen. Zudem gelten diese als wenig wärmeeffizient, sodass diese auch bei den Mietern nicht beliebt sind.

Nebenkosten
Der Begriff der Nebenkosten wird in unterschiedlichen Fachgebieten verwendet. Im Mietrecht meint der Ausdruck etwa den Anteil der Betriebskosten, den der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Auch beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an. Zu denken sind dabei an Gebühren für den Notar und den Eintrag ins Grundbuch; auch Maklerprovision und Grunderwerbssteuer sind gängige Nebenkosten beim Immobilienkauf. Je nach Zustand und Alter der Immobilie können auch Kosten für Gutachten oder für eine Modernisierung anfallen.

Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung ist gesetzlich in § 556 BGB geregelt. Danach können Mieter und Vermieter vertraglich festlegen, dass der Mieter die Nebenkosten für die Mietsache übernehmen muss. Unter diese Nebenkosten fallen alle Unterhaltskosten, die dem Eigentümer entstehen und aus dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie resultieren. Dafür hat der Mieter der Immobilie einen Anspruch auf eine Nebenkostenabrechnung, die verständlich und vollständig ist. Der dortige enthaltene Rechnungssaldo ist dann für die Abrechnung der Nebenkosten entscheidend.

Nettogrundfläche
Zur Nettogrundfläche gehören alle Flächen eines Grundstücks, die nach der DIN 227 nutzbar sind. Die Nettogrundfläche lässt sich dergestalt von der Brutto-Grundfläche unterscheiden, dass sie sich vollständig zum Wohnen oder für die gewerblich bestimmte Nutzung eignet. Zugleich kann die Nettogrundfläche weiter unterteilt werden. Gängig sind hierfür die Bezeichnungen Verkehrsfläche, Nutzfläche und technische Funktionsfläche.

Nießbrauch
Beim Nießbrauch handelt es sich um eine bestimmte Art der Nutzung, in dessen Folge der Berechtigte das Grundstück oder die Immobilie ohne jedwede Einschränkung nach seinem Belieben nutzen kann. Allerdings ist eine Übertragung des Nießbrauchs an Dritte nicht möglich.

Nominalzins
Der Nominalzins beschreibt den Zinssatz, den Darlehensnehmer für ihren Kredit entrichten müssen. Dabei sind weitere Kosten wie die Bearbeitungsgebühren der Bank nicht enthalten. Hier ist der Effektivzins der entscheidende Maßstab.

Notar
Während ein Anwalt immer die Interessen einer Partei vertritt, ist der Notar zur Neutralität verpflichtet. Der Notar wird daher beide Seiten, die am Eigentümerwechsel einer Immobilie beteiligt sind, gleichermaßen betreuen und Käufer wie Verkäufer umfassend juristisch beraten. Nur der Notar hat das Recht, die Beurkundung von Unterschriften und Rechtsgeschäften vorzunehmen. Ansprüche, die in einer von einem Notar aufgesetzten Urkunde enthalten und entsprechend ausgestaltet sind, sind sofort vollstreckbar.

Nutzfläche
Die Nutzfläche beschreibt die gesamte Bodenfläche der Immobilie. Einbezogen in die Berechnung werden beispielsweise die Wandstärken, die Kellerräume, der Balkon oder der Dachboden. Grundsätzlich gehören zur Nutzfläche alle Flächen, die von den Bewohnern genutzt werden können.

Nutzungsrecht
Das Nutzungsrecht für eine Immobilie respektive ein Grundstück ist in § 903 BGB geregelt. Aus dem deutschen Zivilrecht ergeben sich verschiedene Nutzungsrechte, die unterschiedlich stark ausgeprägt sind. Neben den Nutzungsrechten gibt es auch Sicherungsrechte, die jedoch nur der Sicherung von Forderungen dienen. Bekannte Nutzungsrechte sind die Miete oder Pacht.

O

Optionskauf
Beim Optionskauf haben Mieter die Option erhalten, den Mietgegenstand zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben, sind aber im Vergleich zum Mietkauf nicht zum Kauf verpflichtet. Der Mieter entscheidet, ob er kaufen will - der Verkäufer hat zugunsten des Mieters im Grundbuch das Optionsrecht vermerken lassen.

Ortsübliche Miete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung. Wenn es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt, wird der aktuelle Mietspiegel herangezogen, der von der jeweiligen Gemeinde im Amtsblatt veröffentlicht wird. In der Regel bezieht sich der Mietspiegel nur auf Wohnraum, wen die Vergleichsmiete für Gewerberäume interessiert, wendet sich am besten an die örtliche Industrie- und Handelskammer.

P

Pacht
Bei der Pacht wird beispielsweise ein gastronomischer oder landwirtschaftlicher Betrieb vom Eigentümer gegen Entgelt und auf bestimmte Zeit einem Pächter zum Gebrauch überlassen. Der Pächter ist zur wirtschaftlichen Nutzung berechtigt, ihm gehört auch der dabei entstehende Ertrag. Sind im Pachtvertrag keine gesonderten Kündigungsfristen vereinbart, gelten die gesetzlichen Bestimmungen: Pachtverträge können nur zum Ende eines Pachtjahres gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Eine Sonderkündigungsfrist gilt, wenn der Pächter stirbt. Innerhalb eines Monats nach dem Tod des Pächters können beide Seiten den Vertrag zum Quartalsende mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Pachtvertrag
Der Pachtvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich der Verpächter eines Grundstücks dazu verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des Selbigen zu überlassen. Zugleich kann dieser die Früchte nutzen. Der Pächter muss im Gegenzug die vereinbarte Pachthöhe zahlen. In Abgrenzung zum Mietvertrag dürfen die Pächter eben nicht nur die Immobilie oder das Grundstücks gebrauchen, sondern darüber hinaus auch Erträge aus dem gepachteten Objekt ziehen.

Patio
Die Patio ist ein Hof inmitten eines städtischen Gebäudes. Oftmals gibt es Treppen, die die Patio mit dem ersten Stock verbinden. In vielen Großstädten gehören Patios traditionell zum verbreiteten Baustil.

Penthouse
Beim Penthouse handelt es sich um eine spezielle Wohnungsart, die sich im obersten Gebäudegeschoss befindet. Das Penthouse ist eine abgeschlossene Wohnung und bietet verschiedene Vorteile. Die Größe der Penthouse-Wohnung, der Ausblick und die zentrale Lage in vielen Städten bedingen einen enormen Immobilienwert. Oftmals haben Penthouses weitläufige Terrassen, Dachgärten oder sogar einen eigenen Pool.

Pfandhaft
Die Pfandhaft weist daraufhin, dass es an einer beweglichen Sache, wie der Immobilie, ein Grundpfandrecht gibt. Der Gläubiger ist dann immer berechtigt, im Falle des Verzugs den Pfand zu verwerten. In der Praxis sind die Grundschuld und Hypothek relevante Grundpfandrechte im Zusammenhang mit Immobilien.

Pflegeimmobilie
Im Zuge des demographischen Wandels und der alternden Bevölkerung steigt die Nachfrage nach Pflegeimmobilien. Folglich setzen immer mehr Investoren auf eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage. Pflegeimmobilien sind häufig Einheiten in einem Wohn-, Pflege- oder Seniorenheim. Die Investoren profitieren dann langfristig von der Mietrendite.

Pflichten (Wohnungseigentümer)
Wohnungseigentümer haben unterschiedliche Pflichten, die sich aus § 14 WEG ergeben. Zum einen müssen die Wohnungseigentümer die Gebäudeteile derart instand halten, dass keine anderen Wohnungseigentümer geschädigt werden. Zugleich müssen die Eigentümer Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum dulden, soweit dieser Gebrauch zulässig ist. Zum anderen ist das Betreten der Gebäudeteile im Sondereigentum zu erlauben, wenn dies der Instandhaltung oder Instandsetzung dient. Anfallende Schäden bekommen die Wohnungseigentümer in diesen Fällen ersetzt.

Pflichtteil
Der Pflichtteil ist der Anspruch, den Angehörige erheben können, wenn ein naher Angehöriger stirbt und der Erblasser im Testament den Angehörigen ausgeschlossen hat. Das Pflichtteilsrecht sorgt in Deutschland für eine Einschränkung der Testierfreiheit. Denn bestimmte Berechtigte können nicht vollständig vom Nachlass ausgeschlossen werden. Dazu gehören Kinder, die Ehepartner oder Eltern des Erblassers. Geschwister haben demgegenüber keinen Anspruch auf einen Pflichtteil. Der Pflichtteil beläuft sich in seiner Höhe auf 50 % des gesetzlichen Erbteils.

Pied-a-terre
Bei der Pied-a-terre handelt es sich um einen Zweitwohnsitz. In Deutschland müssen die Bürger den Zweitwohnsitz beim Einwohnermeldeamt angeben. Verstöße gegen diese Meldepflicht gelten als Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern einhergeht. Zugleich fällt am Pied-a-terre eine Zweitwohnungssteuer an, dessen Höhe sich je nach Bundesland unterscheidet.

Preisempfehlung
Wenn Immobilieneigentümer eine Immobilie verkaufen wollen, ist die Gestaltung des Kaufpreises wichtig. Die Preisempfehlung eines Immobilienmaklers kann den Grundstein für die Kalkulation des ersten Kaupreises darstellen. Maßgeblich ist der Verkehrswert der Immobilie.

Premium-Immobilien
Premium-Immobilien sind Investitionen im gehobenen Preissegment. Der Komfort ist oftmals hoch. Zugleich gibt es weitere Services, die die Premium-Immobilien von Standard-Gebäuden unterscheiden.

Provision
Bei der Provision handelt es sich um die Gebühr, die für den Makler anfällt. Auftraggeber gehen mit dem Abschluss des Maklervertrags die Verpflichtung ein, eine Provision zu bezahlen. Die Voraussetzungen für diesen Anspruch ergeben sich aus § 652 BGB. Demnach muss ein Maklervertrag vorliegen, der Makler tätig geworden und die Tätigkeit ursächlich für den Kaufabschluss sein. Die Höhe der Provision unterscheidet sich je nach Region. Mittlerweile ist es Gang und gäbe, dass sich beide Vertragsparteien die Provision teilen. Dies trifft seit dem 23. Dezember 2020 auf alle Vertragsgestaltungen zu, bei denen der Makler für beide Parteien tätig wird. Kunden des Maklers zahlen immer 50 % der Provision, eine weitergehende Erstattung durch die Gegenseite ist nicht möglich.

Provisionsfreiheit
Bei provisionsfreien Immobilien müssen die Käufer und Verkäufer keine Provision bezahlen.

Q

Qualitätssicherung
Die Qualitätssicherung zielt bei Immobilien auf die Gewährleistung bestimmter Standards beim Bau oder der Sanierung einer Immobilie ab. Die Qualitätssicherung wird dann von Sachverständigen übernommen, die häufig Prüfingenieure oder Architekten sind. Die kontinuierliche Qualitätssicherung vermeidet Probleme mit der baulichen Substanz und hohe Kosten.

R

Rangfolge
Die Rangfolge ist Ausdruck des Prioritätsprinzips, welches für die Bearbeitung des Grundbuchs gilt. Das Grundbuchamt orientiert sich bei der Bearbeitung der eingehenden Anträge am Zeitpunkt der Antragstellung. Daraus ergibt sich im Grundbuch die Rangfolge, die beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung Bedeutung entfaltet.

Räum- und Streupflicht
Die Räum- und Streupflicht meint eine Verpflichtung der Eigentümer eines Grundstücks, die Zu- und Abgänge sowie angrenzenden Wege zu räumen. Eigentümer können diese Pflichten weitergeben. In der Praxis müssen sich meist die Mieter um die Räumung im Winter kümmern.

Reale Grundstücksteilung
Die reale Grundstücksteilung ist eine Art, ein Grundstück zu teilen. Das Gegenstück ist die ideelle Grundstücksteilung. Bei der realen Teilung wird ein Grundstück, das im Miteigentum mehrerer Personen steht, nach der Fläche real geteilt. Es entstehen zwei neue Grundstücke. Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt. Rechtlich geben die Eigentümer ihr Eigentum am gesamten Grundstück auf und erhalten im gleichen Moment das alleinige Eigentum an der neuen Teilfläche.

Realkredit
Der Realkredit wird durch eine Sicherheit abgesichert. Dabei kann es sich beispielsweise um ein Grundstück oder eine Immobilie handeln. Folglich muss sich die Bank nicht vollständig auf die Bonität des Kreditnehmers verlassen. Die Bank hat eine Vorzugsstellung, eine Grundschuld oder Hypothek werden eingetragen.

Reallast
Die Reallast beschreibt das Recht einer Person, immer wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück zu bekommen. Die Reallast wird in das Grundbuch eingetragen. Folglich hat diese Auswirkungen auf den Immobilienwert. Verbreitete Formen der Reallast sind finanzielle Verpflichtungen, Dienstleistungen oder Naturalien.

Rendite
Bei der Rendite handelt es sich um eine Kennzahl zur Beurteilung von Investments. Investoren wollen eine möglichst hohe Rendite erzielen. Diese gibt die Ertragskraft einer Kapitalanlage an. Es stellt sich die Frage, wie sich das investierte Kapital in der Zeit entwickelt. Das Ergebnis ist der prozentuale Anteil vom ausgezahlten Kapital (Gewinn) zum eingesetzten Kapital (Investition). Eine Nettorendite berücksichtigt zudem Steuern und Inflation.

Renovierung
Die Renovierung ist eine Maßnahme, die die Immobilie umfassend neugestalten möchte. Bei der Renovierung sollen Abnutzungen beseitigt werden, sodass die Immobilie mindestens den ursprünglichen Zustand wieder erhält. Abgrenzung bedarf es von Sanierungsmaßnahmen, die oftmals lediglich auf die Instandhaltung abzielen.

Reservierungsvereinbarung
Die Reservierungsvereinbarung ist wichtig für den qualifizierten Alleinauftrag eines Immobilienmaklers. Schließlich kann der Immobilienmakler nur dann garantieren, dass der Hauptvertrag über den Immobilienkauf durch seine Person zustandekommen wird. Durch die Reservierungvereinbarung verpflichtet sich der Makler, weitere Bemühungen für eine bestimmte Zeit zu unterlassen.

Restnutzungsdauer
Gebäude haben aufgrund ihrer baulichen Substanz eine begrenzte Lebensdauer. Die Restnutzungsdauer ist für die Ermittlung des aktuellen Verkehrswerts erforderlich. Demnach handelt es sich bei der Restnutzungsdauer gem. § 6 Abs. 6 ImmoWertV um die Zahl der Jahre, in denen die bauliche Anlage weiter genutzt werden kann.

Richtwert
Sachverständige stellen zur Orientierung der Verbraucher eine große Anzahl von Richtwerten bereit, beispielsweise in Bezug auf Lärmemissionen oder den Energieverbrauch von Gebäuden. Richtwerte beinhalten immer eine gewisse Toleranz, können aber insbesondere den Fachmann bei der Einschätzung örtlicher Verhältnisse leiten. Im Immobiliensektor sind die sogenannten Immobilienrichtwerte wichtig. Die Gutachterausschüsse der Bundesländer ermitteln und veröffentlichen diese Richtwerte. Basis für die Angaben sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die die Gutachterausschüsse für das gesamte Bundesgebiet durchführen.

Rohbau
Der Rohbau ist das Gebäude, bei welchem bereits das Fundament, die tragenden Innenwände und die Außenmauern errichtet wurden. Der Bau der Immobilie ist somit noch nicht vollendet, allerdings ist eine spezifische Bauphase abgeschlossen. Eine deutschlandweite gesetzliche Regelung, wann es sich um einen Rohbau handelt, existiert nicht. Sofern es im Bundesland keine Regelung gibt, können der Bauherr und die Bauunternehmen individuell festlegen, wann der Rohbau abgeschlossen ist.

Ruhezeiten
Ruhezeiten entfalten im Nachbarschaftsrecht ihre Bedeutung. Dort gibt es Ruhezeiten, in welchen die Nachbarn nicht beeinträchtigt werden dürfen. Die Richtwerte für die Ruhezeiten ergeben sich aus den Vorschriften der Länder. Zugleich variieren die Regelungen je nach Baugebiet und Uhrzeit. Weit verbreitet ist die Mittagsruhe, die die Kommunen in ihrer Satzung verbindlich regeln. Die Ruhezeiten im Nachbarschaftsrecht ergeben sich aus dem grundlegenden Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zwischen Nachbarn.

S

Sachkundenachweis (Immobilienmakler)
Der Sachkundenachweis für Makler und Verwalter zielt darauf ab, die Zulassung für bestimmte Berufsgruppen zu reglementieren, um die Qualität der Dienstleistungen zu erhöhen. In Deutschland wurde die Einführung eines Sachkundenachweis 2016 diskutiert und in einen Gesetzentwurf integriert. Allerdings beinhaltete das beschlossene Gesetz diese Anforderung letztendlich nicht mehr. Vielmehr genügt es jetzt, dass sich Immobilienmakler und Verwalter regelmäßig weiterbilden.

Sachverständiger
Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, muss der Immobilienmakler zunächst den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Dafür kann ein eigenständiger Sachverständiger hinzugezogen werden oder Auskunft von einem örtlichen Gutachterausschuss eingeholt werden. In Deutschland ist die Tätigkeit für die Verkehrswertermittlung von Immobilien nicht gesetzlich geregelt, das heißt es müssen keine Qualifikationskriterien erfüllt werden, um sich als Sachverständiger bezeichnen zu können. ´Sachverständiger´ bedeutet lediglich, dass sich die Person auf seinem Fachgebiet überdurchschnittlich gut auskennt und Erfahrung in diesem Bereich aufweist.

Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist eines der bekanntesten Verfahren zur Immobilienbewertung. Dies kommt in der Praxis regelmäßig neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Beim Sachwertverfahren stehen die Herstellungskosten der Immobilie, der aktuelle Zustand des Objekts, die Außenanlagen sowie der jeweilige Bodenwert des unbebauten Grundstücks im Mittelpunkt der Bewertung. Der Sachwert soll genau die Kosten abbilden, die bei einem Neubau dieser Immobilie anfallen würden. Vorzugsweise kommt das Sachwertverfahren bei den Immobilien zum Einsatz, welche die Eigentümer selbst bewohnen, sodass keinerlei Mieterträge erwirtschaftet werden.

Sanierungsgebiet
Als Sanierungsgebiete werden Gebiete bezeichnet, in denen eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durch die Gemeinde durchgeführt wird. Konkretes Ziel ist es dabei, die vorhandenen Missstände zu beseitigen und die aktuellen Wohnbedingungen zum Wohle der Bevölkerung zu verbessern und für die Zukunft neu zu gestalten.

Sanierungskredit
Im Laufe der Jahre fallen bei Bestandsimmobilien immer wieder Sanierungen an. Diese können teilweise immense Kosten verursachen. Nicht immer genügen die Rücklagen, um die hohen Kosten zu decken. Dann können Immobilieneigentümer einen Sanierungskredit aufnehmen, um die Schäden zu beheben, die Immobiliensubstanz wiederherzustellen und das Gebäude aufzuwerten.

Sanierungsvermerk
In Abteilung II des Grundbuchs werden in bestimmten Gebieten Immobilien mit einem Sanierungsvermerk eingetragen. Dies bedeutet, dass die Gemeinde zuvor über den Verkauf der Immobilie informiert werden und ihre Zustimmung erklären muss, um ein Grundstück verkaufen zu können.

Scheidung
Die Ehe gilt als unbefristet. Kommt es zu einer Scheidung zwischen den Eheleuten, müssen sie beim Familiengericht die Scheidung einreichen und einen Scheidungsbeschluss herbeiführen. Das hierzulande geltende Recht geht vom Zerrüttungsprinzip aus. Daher ist es irrelevant, wer die Scheidung verschuldet oder die Trennung veranlasst hat. Nach § 1565 BGB gilt die Ehe als gescheitert, sobald die Ehepartner seit einem Jahr getrennt leben, beide Parteien die Scheidung beantragen oder zustimmen, sobald nur ein Ehegatte die Scheidung beantragt.

Schenkung
Menschen können ihr Eigentum per Schenkung übertragen. Bei einer Immobilie ist es möglich, diese per Schenkung zu übertragen, wenn sich der Schenker und der Beschenkte einig sind. Dafür bedarf es einen Schenkungsvertrag, der bei Immobilien notariell beglaubigt werden muss. Die Schenkung einer Immobilie verlangt keinerlei Gegenleistung.

Schenkungssteuer
Die Schenkungssteuer kann bei einer Schenkung fällig werden. Diese richtet sich nach verschiedenen Faktoren. Im Mittelpunkt steht der Wert der Immobilie. Doch auch der Verwandtschaftsgrad und ein etwaiger Freibetrag entscheiden über die tatsächliche Steuer. Durch Schenkungen können sich in der Praxis Steuervorteile erzielen lassen, wenn der Freibetrag ausgenutzt wird, anstatt auf den Erbfall mit der damit verbundenen Erbschaftssteuer zu warten. Alle zehn Jahre lassen sich in der Praxis große Vermögenswerte übertragen, ohne dass die Schenkungssteuer fällig wird.

Schlichtungsverfahren
Seit dem Jahr 2000 sind Nachbarn verpflichtet, Streitigkeiten in einem sogenannten Schlichtungsverfahren zu verhandeln. Dabei handelt es sich um die außergerichtliche Belegung des Streits.

Schneeräumpflicht
Die Schneeräumpflicht ist eine Pflicht des Hausbesitzers. Dadurch, dass Hauseigentümer als verkehrssicherungspflichtig gelten, müssen sie angrenzende Gehwege zu ihrem Grundstück von Schnee befreien und bei Glatteis streuen. Verletzt sich ein Passant auf dem Gehweg glättebedingt, haftet der Grundstückseigentümer. Häufig wird in der Praxis die Schneeräumpflicht vom Eigentümer auf den jeweiligen Mieter übertragen.

Schönheitsreparaturen
Im deutschen Mietrecht werden mit dem Begriff der Schönheitsreparaturen Arbeiten bezeichnet, die oberflächliche, gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen in den Räumen beheben. Eine Wohnung ist, wenn nicht anders vereinbart, tapeziert und in neutraler Farbe gestrichen zu verlassen. Die Schönheitsreparatur ist im eigentlichen Sinne keine Reparatur (auch intakte farbig auffällige Anstriche müssen überstrichen werden) und kann deswegen vom Mieter selbst erledigt werden. Der Mieter muss dafür nicht notwendigerweise einen Handwerker beauftragen.

Sensor
In der Gebäudetechnik werden Sensoren als technische Bauteile definiert, die eine Erfassung bestimmter physikalischer Eigenschaften wie zum Beispiel Temperatur, Wärme oder Helligkeit ermöglichen. Um einen bestimmten Befehl auszulösen, werden diese Informationen direkt weitergeleitet.

Smart Home
Das Smart Home beschreibt die Automatisierung und Fernsteuerung aller elektronischen Installationen eines Gebäudes. Nicht nur das Licht, sondern auch Lüftung, Jalousie oder Heizeinstellungen können über vorher einprogrammierte Szenarien gesteuert werden. Dies ist mittlerweile beispielsweise per Smartphone möglich. Mit Hilfe der vernetzten Wohnung werden die Energieeffizienz sowie Sicherheit in einem Gebäude beträchtlich verbessert.

Sondereigentum
Das Sondereigentum beschreibt alle Teile der Eigentumswohnung, welche nicht zum Gemeinschaftseigentum der Gemeinschaft gehören. Somit gehört die Wohnung selbst zum Sondereigentum. Die tragenden Wände oder Fenster gehören jedoch schon wieder zum Gemeinschaftseigentum. Eine Differenzierung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist in der Praxis wichtig, da diese die Verantwortung für den Zustand regelt und die Kosten für die Instandhaltung aufteilt.

Sondernutzungsrecht
Mit dem Sondernutzungsrecht wird in einer Eigentümergemeinschaft einem der Eigentümer das alleinige Gebrauchsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums zugesprochen. Dieser Eigentümer darf dann alleinig einen Stellplatz, einen Teil des Gartens oder des Dachboden nutzen. Eine Sondernutzungsfläche bleibt jedoch Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte können innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf eine andere Person übertragen werden, ohne dass es einer Zustimmung der anderen Eigentümer bedarf. Eine Übertragung auf Dritte, die nicht der Eigentümergemeinschaft angehören, ist nicht möglich.

Sonderumlage
Sobald die Wohnungseigentümergemeinschaft Liquidität benötigt, besteht die Möglichkeit, eine Sonderumlage zu beschließen. Somit können auch nicht vorhergesehene und außergewöhnliche Finanzierungslücken geschlossen werden, die im Laufe eines Wirtschaftsjahres auftreten.

Spekulationssteuer
Beim Verkauf einer Immobilie handelt es sich im rechtlichen Sinne um ein privates Veräußerungsgeschäft, sodass die Einkommenssteuer fällig wird.Dies ist genauer die sogenannte Spekulationssteuer, die jedoch anfällt, wenn die Immobilie innerhalb eines zehnjährigen Zeitraums nach dem Kauf wieder verkauft wird. Zugleich kann die Spekulationssteuer auch während der 10 Jahre entfallen, wenn der Eigentümer und Verkäufer die Immobilie für eine bestimmte Zeit selbst genutzt haben.

Staffelmiete
Bei der Staffelmiete legen die Betroffenen den Zeitpunkt und die Höhe der Mieterhöhung schon im Voraus fest. Eine Mietstaffel muss mindestens für ein Jahr gelten, anderweitige Erhöhungen sind dann nicht zulässig. Sowohl bei befristeten als auch unbefristeten Mietverträgen sind Staffelmieten möglich.

Stichtag (Ermittlung des Immobilienwerts)
Im Verkehrswertgutachten sind zur Feststellung des Verkehrswerts einer Immobilie ein Stichtag zur Wertermittlung und ein Stichtag zur Qualitätssicherung angegeben. Die beiden Termine sind identisch. Der Zustand des Grundstücks und die Marktverhältnisse am Wertermittlungsstichtag sind maßgeblich, da der Qualitätsstichtag alle Grundstücksmerkmale einbezieht.

Stimmrecht in der WEG
Zentraler Bestandteil des Mitgliedsrechts in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist das Stimmrecht. Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist stimmberechtigt. Wer eine Wohnung kauft, hat noch kein Stimmrecht in der WEG, wenn lediglich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vermerkt ist. Dies Gleiche gilt,, wenn nur Besitz, Lasten oder Nutzen in einer Vereinbarung übertragen wurden, aber das Eigentum noch nicht nach den geltenden Vorschriften vollständig und wirksam auf den Käufer übergangen ist.

System-Integrator
Ein qualifizierter Experte mit speziellem Wissen zur Beratung und Inbetriebnahme von Gebäudetechnik-Produkten ist ein sogenannter ´System-Integrator´. Diese besitzen die Fähigkeit zur Herstellung von gewerkeübergreifenden Lösungen und helfen bei der Planung sowie Installation.


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Tast-Sensor
Tastsensoren kommen bei einer intelligenten Gebäudetechnik zum Einsatz. Diese steuern zum Beispiel die Lichtdimmung, Heizungsregulierung, Jalousientechnik oder die Beleuchtung. Die Bedienung kann den jeweiligen Bedürfnissen und Wünschen des Nutzers angepasst und flexibel variiert werden.

Teileigentum
Teileigentum wird im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nach § 1 Abs. III als das Sondereigentum eines Gebäudes mit Räumen, die keinen Wohnzwecken dienen, definiert. Das Teileigentum entsteht durch einen Teilungsvertrag oder eine Teilungserklärung, ähnlich wie Wohnungseigentum. Im Wesentlichen entscheidet sich das Teileigentum vom Wohnungseigentum also dadurch, dass es gewerblich und nicht zu Wohnzwecken genutzt wird. Ein davon separiertes Teileigentumsrecht existiert nicht.

Teilmarkt
Ein Teilmarkt wird als Teil eines Gesamtmarktes angesehen. Im Immobilienrecht wird zwischen verschiedenen Teilmärkten unterschieden: unbebaute Grundstücke, Wohnhäuser, Ein-und Zweifamilienhäuser, Mietwohnhäuser, Geschäftshäuser, Bürohäuser, Einzelhandelsobjekte und Wohn-Teileigentum. Diese Gliederung ist lediglich exemplarisch und lässt sich beliebig erweitern sowie feiner untergliedern (nach Objekte, Regionen und Wohnlagen).

Teilrechtsfähigkeit (WEG)
Teilrechtsfähigkeit bedeutet, dass die Wohnungseigentümer teilrechtsfähig sind. Somit können sie aktiv am Rechtsverkehr teilnehmen, haben Rechte und Pflichte, können an gerichtlichen Verfahren teilnehmen, klagen und verklagt werden. Bei einer WEG ist keine unbeschränkte Rechtsfähigkeit gegeben, wie dies bei einem unbeschränkt rechtsfähigen Menschen oder einer Institution möglich ist. Beispielsweise ist das Erbrecht einer WEG ausgeschlossen.

Teilungserklärung
Um Wohnungseigentum zu begründen, bedarf es einen Vertrag, dieser wird Teilungsvertrag oder Teilungserklärung bezeichnet. Dabei wird von den Miteigentümern der Immobilie erklärt, dass das zu erwerbende Objekt nach § 3 WEG aufgeteilt werden soll und somit als Miteigentüm begründet wird.

Teilungsvermessung
Wenn ein Grundstück geteilt werden soll, bedarf es einer Teilungsvermessung. Dabei werden die Größe des Grundstücks und die Restfläche, die ungenutzt bleibt, ermittelt. Wenn der Eigentümer die Restfläche seines Grundstücks nicht benötigt und diese verkaufen möchte, muss das Grundstück geteilt und im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt angelegt werden. Die Teilungsvermessung ist Voraussetzung für den Verkauf und die neuen Grundstücksgrenzen müssen im Liegenschaftskataster vermerkt werden.

Teilungsversteigerung
Sobald mehrere Personen als Eigentümer einer Immobilie eingetragen sind, kann nur in Absprache unter der Voraussetzung eines gegenseitigen Einvernehmens verkauft werden. Dadurch werden der bestmögliche Verkauf und die optimale Abwicklung des Kaufvertrags angestrebt. Wird der Verkauf der Immobilie von einem Vertragspartner verweigert, so kann die Teilungsversteigerung nach § 753 BGB in Kraft treten. Dies bedeutet, dass das Amtsgericht auf einen gestellten Antrag eine Zwangsversteigerung der Immobilie anordnet.

Teilungsvertrag
Um Wohnungseigentum begründen zu können, bedarf es eines Teilungsvertrags oder einer Teilungserklärung. Dabei erklärt der alleinige Wohnungseigentümer, dass er das das in seinem Besitz befindliche Grundstück mit einem bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäude als Miteigentümer nach § 8 WEG begründen will. Dies ist in der Praxis der Regelfall.

Testament
Um die Aufteilung seines Erbes nicht abhängig von der Erbfolge zu machen, kann ein Testament errichtet werden. Es besteht keine Verpflichtung oder Gesetzmäßigkeit, ein Testament zu erstellen. Der Erblasser kann sein Testament eigenhändig verfassen und benötigt dafür keinen Notar. Somit entstehen auch keine damit verbundenen Kosten. Als Sonderform wird das gemeinschaftliche Testament bezeichnet, dies ist auch als Ehegattentestament oder Berliner Testament bekannt, da es speziell für Ehepartner konzipiert wurde. Um ein notarielles Testament zu verfassen, wird eine Beurkundung vom Notar benötigt. Die Kosten dafür sind abhängig von dem Nachlasswert.

Teuerung
Die Teuerung gehört zu den äußeren Gegebenheiten, die sich ändern, während ein Mietvertrag läuft. Deswegen darf der Vermieter diesen relativen Kostenfaktor bei einer Mietzinserhöhung geltend machen. Grundlage für die Berechnung der Teuerungsrate ist der sogenannte Landesindex der Konsumentenpreise. Die Preise, die Konsumenten zahlen müssen, werden laufend durch das Bundesamt für Statistik erhoben. Dazu wird ein sogenannter „Warenkorb“ gebildet, mit dem die Lebenshaltungskosten eines Durchschnittshaushalts abgebildet werden sollen. Da sich die Verbrauchergewohnheiten laufend ändern, muss ab und zu ein neuer „Warenkorb“ zusammengestellt werden. Im Abstand von einigen Jahren veröffentlicht das Bundesamt für Statistik daher eine neue Tabelle mit einer neuen Basis.

Tilgung
Die Tilgung sichert die Zurückführung eines Darlehens ab. Im Bereich der Immobilien wird der Kaufpreis häufig über ein Darlehen finanziert. Dabei spielen mehrere Aspekte eine entscheidende Rolle. Handelt es sich um ein Tilgungsdarlehen (Annuitätendarlehen), so muss der Kreditnehmer das Darlehen monatlich zurückzahlen. Die Raten verändern sich in ihrem Wert nicht, jedoch nehmen die Gesamtverbindlichkeiten ab und somit kommt es zu einer geringeren Belastung aufgrund des sinkenden Zinsanteils.

Tilgungsdarlehen
Als Teilungsdarlehen wird eine Form des Darlehens verstanden, bei der der Teilnehmer das Darlehen fortlaufend tilgen kann. Im Immobilienbereich wird auch von einem Annuitätendarlehen gesprochen, in seltenen Fällen von einem Ratentilgungsdarlehen. Die Rückzahlungsraten, die dabei entstehen, setzen sich aus dem Tilgungs- und Zinsanteil zusammen. Somit ist die im Jahr erbrachte Zins- oder Tilgungsleistung gleichbedeutend mit der Annuität.

Treuhandkonto (Notar)
Unter einem Treuhandkonto wird ein Girokonto bei einer Bank verstanden, worüber der Notar die Bezahlung des Kaufpreises der Immobilie mit einem Kaufvertrag abwickeln kann. Der Kaufpreis wird vom Käufer auf das Treuhandkonto eingezahlt und erst dann an den Verkäufer ausgezahlt, wenn gewährleistet ist, dass der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht.

Tod des Mieters
Ein Mietverhältnis (seltene Ausnahme: ein ausdrücklich auf Lebenszeit geschlossener Mietvertrag liegt vor) endet nicht mit dem Tod des Mieters, sondern geht auf die Erben über. Die Erben müssen den Mietvertrag aktiv kündigen.

U

Umsatzsteuer
Sobald ein Unternehmen Dienstleistungen erbringt oder die Lieferung von Waren durchführt, wird maßgeblich nach dem Umsatzsteuergesetz eine Umsatzsteuer vom Kunden berechnet. Der Regelsteuersatz beläuft sich momentan auf 19 %, wobei spezielle Güter wie z.B. Lebensmittel, Zeitungen, Bücher oder Übernachtungen in Hotels einen ermäßigten Steuersatz von 7 % aufweisen. Das Gesetz befähigt den Unternehmer, vom Kunden die Umsatzsteuer zu verlangen und an den Fiskus weiterzugeben.

V

Value Added
Die Bezeichnung Value Added beschreibt eine Risikoklasse bei Investments in der Immobilienbranche. Die Erwartungen an die Rendite sind hoch, das Gleiche gilt jedoch für das potenzielle Ausfallrisiko. Oftmals handelt es sich bei Value Added Investments um Immobilien an B-Standorten, die eine mittlere Gebäudequalität haben. Das Risiko ist besonders hoch, wenn Investoren nur wenig Eigenkapital einsetzen.

Variable Verzinsung
Bei einer variablen Verzinsung ist der Zinssatz abhängig von der Entwicklung und kann sich im Laufe des Rückzahlungszeitraums ändern. Eine sogenannte Zinsänderungsklausel in einem Vertrag kann zudem Aufschluss über die Höhe des Zinssatzes beziehungsweise die Kriterien zur Bestimmung enthalten. Der Zinssatz kann sich während der Darlehenslaufzeit ändern.

Veräußerungsbeschränkung
Eigentümer einer Eigentumswohnung oder Teileigentumseinheit können ihr Eigentum zu jeder Zeit verkaufen. Dabei sollte berücksichtigt werden, dass eine Eigentümergemeinschaft oftmals eine geschlossene Gemeinschaft umfasst. Diese hat ein Interesse daran, dass sich jeder Eigentümer in die Gemeinschaft einfügt. § 12 WEG bestimmt Regeln, um diesem Spannungsverhältnis gerecht zu werden. Eine Veräußerungsbeschränkung möchte verhindern, dass ein Eigentümer sein Sondereigentum an eine Person verkauft, die sich mutmaßlich nicht in die Wohnungseigentümergemeinschaft einfügen wird.

Vergleichsmiete
Die Vergleichsmiete gibt darüber Aufschluss, wie hoch die Miete für Wohnungen in vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage in den vergangenen Jahren war. Bei der Berechnung werden sowohl Bestands-als auch Neumieten berücksichtigt. Die Vergleichsmiete bezieht sich auf eine bestimmte Region. Interessierte finden die Vergleichsmiete im örtlich einschlägigen Mietspiegel. Wohnungen mit Mietpreisbindung bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt.

Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei beliebten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Im Gegensatz zum Sachwert- oder Ertragswertverfahren bezieht das Vergleichswertverfahren die aktuelle Marktsituation ein. In der Praxis kommt das Vergleichswertverfahren am häufigsten zum Einsatz. Die Anwender vergleichen den Marktwert gleichwertiger Immobilien und Grundstücke aus der Region.

Verkaufsfolge-Management
Beim Verkaufsfolge-Management handelt es sich um die sogenannten After-Sales-Services. Die Betreuung der Kunden endet nicht mit dem Verkauf oder Kauf einer Immobilie. Immobilienmakler bieten als Verkaufsfolge-Management beispielsweise die Betreuung nach dem Kaufabschluss an. Dazu gehören die Erledigung organisatorischer Aufgaben oder der Vermittlung von qualitativem Fachpersonal.

Verkehrssicherungspflicht
Immobilieneigentümer sind verkehrssicherungspflichtig. Dies bedeutet, dass der Eigentümer seine Immobilie und sein Grundstück so unterhalten muss, dass eine Schädigung der Bewohner und Besucher ausgeschlossen wird. Eine sogenannte ´schuldhafte Handlung´ begeht jemand, der die Verkehrssicherungspflicht missachtet, woraus eine Schadensersatzpflicht aus § 823 BGB resultiert. Der Eigentümer ist verpflichtet, künftige Gefahrenquellen zu identifizieren und zu vermeiden.

Verkehrswert
Mit einer professionellen Immobilienbewertung lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Der Wert verweist auf den Preis, den eine Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt am Markt erzielen würde, wenn man sie in den Handel, sprich in Verkehr, bringen würde. Diesen Wert einzuschätzen, ist für den Immobilienverkauf wichtig. Er spielt eine Rolle, wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, aber genauso, wenn Sie schon eine Immobilie besitzen und über die Möglichkeiten nachdenken, für Ihre Immobilie per Beleihung Kapital von einer Bank aufzunehmen. Der tatsächliche Verkaufspreis einer Immobilie kann dem Käufer entgegenkommen, wenn er bei einer Immobilienauktion das Glück hat, eine Immobilie als Schnäppchen zu kaufen. Dass eine Immobilie einen Verkaufspreis über dem Verkehrswert erzielt, ist aber auch möglich: etwa wenn sich auf einer Auktion ein Liebhaberpreis für eine Immobilie erzielen lässt. Dann hat sich ein Käufer bei der Auktion von den für ihn besonders interessanten Vorzügen einer aussichtsreichen Immobilie überzeugen lassen.

Verkehrswertgutachten
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann erleichtert werden, wenn ein Verkehrswertgutachten vorliegt. Dieses bietet sowohl Käufern als auch Verkäufern eine Orientierung, um den Kaufpreis realistisch einzuschätzen. Ein Verkehrswertgutachten wird von einem Sachverständigen erstellt, die von örtlichen Industrie- und Handelskammern vermittelt werden.

Vermarktungsstrategie
Um Immobilienobjekte verkaufen zu können, müssen zu einem bestimmten Zeitpunkt Interessenten ausfindig gemacht werden, die nicht nur Interesse an dem Objekt haben, sondern auch finanziell in der Lage sind, das Objekt zu kaufen. Ohne eine passende Vermarktungsstrategie können Verkaufsbemühungen ins Leere laufen. Mögliche Gefahren sind, dass das Objekt zu einem überhöhten Preis oder dem falschen Interessentenkreis angeboten wird. Damit Immobilieninhaber ihre Immobilie optimal vermarkten, müssen bestimmte Erfahrungen oder Marktkenntnisse vorliegen. Immobilienmakler können infolgedessen helfen, eine zielorientierte Vermarktungsstrategie zu entwickeln.

Vermietungsstand
Der Vermietungsstand beschreibt die aktuell belegte Bürofläche in Relation zur gesamten Bürofläche der Immobilien. Folglich ist der Vermietungsstand eine wichtige Kennzahl, die bei Gewerbeimmobilien zum Einsatz kommt.

Vermietungsumsatz
Der Vermietungsumsatz entspricht der Kennzahl des Flächenumsatzes. Allerdings bleiben die selbst genutzten Flächen bei der Berechnung ohne Berücksichtigung.

Verschwiegenheitspflicht
Die Verschwiegenheitspflicht zielt darauf ab, dass der Makler über alle Umstände des Auftraggebers Stillschweigen zu bewahren hat, die für den Abschluss des Immobilienkaufvertrags nicht wichtig sind. Die Achtung des Persönlichkeitsrechts und das Recht auf Datenschutz endet jedoch dort, wo die betreffenden Rechte einer anderen Person beginnen. Somit spielt das Thema Datenschutz auch beim Verkauf einer Immobilie eine wichtige Rolle.

Versicherungsnachweis
Der Versicherungsnachweis ist die Bestätigung des Eigentümers, dass alle notwendigen Versicherungen abgeschlossen wurden. Das Gesetz verlangt, dass jede Immobilie gegen bestimmte Schäden versichert sein muss. Meistens schließt die Eigentümergemeinschaft die Versicherungsverträge für die gesamte Immobilie ab. Einen Versicherungsnachweis gibt es beispielsweise über die Versicherung gegen Feuerschäden sowie die Grundbesitzer- und Haushaftpflichtversicherung.

Versteigerung
Versteigerungen können aus verschiedenen Anlässen resultieren. Wenn eine Immobilie zwangsversteigert wird, kann der Eigentümer beispielsweise seine Schulden bei der Bank nicht mehr bezahlen. Wenn der Eigentümer den Kapitaldienst nicht mehr bewältigen kann, ist die Bank befugt, eine Zwangsversteigerung der Immobilie zu beantragen. Neben der Zwangsversteigerung ist auch eine Teilungsversteigerung, wenn eine Gemeinschaft aus zwei oder mehreren Personen Eigentümer einer Immobilie ist. Dies geschieht häufig in einer Erbengemeinschaft oder bei der Verwertung nach Scheidung, wenn sich die Beteiligten nicht gemeinsam über die Immobiliennutzung oder den Verkauf einigen können.

Verwalter einer WEG
Aufgabe der Wohnungseigentümer ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu wird regelmäßig ein Verwalter zur Entlastung bestellt. Die Bestellung eines Verwalters kann weder durch den Beschluss einer Eigentümergemeinschaft noch in der Teilungserklärung ausgeschlossen werden. Selbst bei einer Gemeinschaft aus zwei Wohnungseigentümern kann ein Verwalter durch den Wohnungseigentümer bestellt werden. Jeder Eigentümer kann beim Gericht die Bestellung eines Verwalters beantragen, um eine ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten.

Verwaltervertrag
Der Verwaltervertrag ist eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter der Immobilie. Der Abschluss des Verwaltungsvertrags orientiert sich an § 26 I WEG.

Verwaltervertrag in einer WEG
In den meisten Fällen wird die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften einem Verwalter übertragen. Der WEG-Verwalter überwacht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß den Vorschriften des WEG. Dabei wird die Bestellung des Verwalters als Vertreter der Wohnungseigentümer und als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwaltervertrag konkretisiert. Im Verwaltervertrag finden sich alle Rechte und Pflichten des Verwalters im Zusammenhang mit der Wohnungseigentümergemeinschaft wieder. Dies kann auch unentgeltliche Aufträge umfassen, wenn der Verwalter ohne Vergütung tätig wird und beispielsweise als Wohnungseigentümer in einer kleinen Gemeinschaft die Aufgaben der Verwaltung übernimmt. Oftmals wird jedoch ein Dienstvertrag aufgesetzt, bei dem der Verwalter gegen Bezahlung tätig wird. Die Vergütung richtet sich nach der Anzahl der Wohneinheiten, der Größe der Anlage, dem Verwaltungsbedarf der Immobilie sowie den erforderlichen Leistungen im Einzelfall.

Verzugszinsen
Wenn die nach Kaufvertrag Fälligkeit des Schuldners eintritt, muss der vereinbarte Kaufpreis gezahlt werden. In der Praxis gibt es meist einen sogenannten Verzugszins, der bei Verzug (Nichtzahlung bei Fälligkeit) zum Kaufpreis hinzugerechnet wird. Wenn der Zahlungstermin für den Kaufpreis auf einen Tag bestimmt ist, tritt automatisch der Verzug gemäß § 286 Abs. II Nr. 1 BGB ein.

Villa
Die Villa beschreibt ein luxuriöses, großzügiges Gebäude, das zum Wohnen geeignet ist. Villen befinden sich meist an prestigeträchtigen Standorten. Eine Villa fungiert als Symbol für Wohlstand und ist meistens freistehend. Während die Villen früher von großen Parks umgeben waren, sind die Grundstücke heute kleiner.

Vollmacht
Eine Vollmacht bezeichnet die Ermächtigung einer Person, im Namen eines anderen zu handeln. Folglich wird die sogenannte Vertretungsmacht erteilt. Immobilienkaufverträge unterliegen nach § 311 b BGB der Beurkundungspflicht durch einen Notar. Auch die Vollmacht, durch die der Eigentümer einer Wohnung eine andere Person zur Beurkundung des Kaufvertrags bevollmächtigt, muss im Folgeschluss notariell beurkundet werden. Die Vollmacht ist unabdingbar, da die Eintragung im Grundbuch nur dann erfolgen darf, wenn erforderliche Erklärungen durch beglaubigte Urkunden gemäß § 29 GBO nachgewiesen werden können. Der Notar muss vor der Beurkundung den Umfang der Vertretungsmacht prüfen. Wenn für den Notar ersichtlich ist, dass die Vollmacht unzureichend ist, muss dieser die Beurkundung abzulehnen.

Vollmachtsurkunde
Die Vollmachtsurkunde wird gemäß § 12 BeurkG durch die Niederschrift der Kaufvertragsurkunde in Urschrift oder eine beglaubigte Abschrift ergänzt. Wenn der Vertreter im Notartermin über keine notarielle Vollmachtsurkunde verfügt, handelt dieser als sogenannter Vertreter ohne Vertretungsmacht. Der notarielle Kaufvertrag bleibt unvollendet, bis dieser durch den Eigentümer persönlich beim Notar genehmigt wurde (§ 184 BGB). Dabei ist die andere Vertragspartei berechtigt, den Vollmachtgeber zur Genehmigung aufzufordern. Die Genehmigung muss innerhalb von zwei Wochen erklärt werden, ansonsten gilt sie als verweigert. Der Vertrag wäre infolgedessen unwirksam.

Vollstreckbare Urkunde
Eine vollstreckbare Urkunde ist eine Urkunde, bei der gemäß $ 794 ZPO der bezeichnete Gläubiger gegen den Schuldner die Zwangsvollstreckung betreiben kann. Jede Maßnahme in der Zwangsvollstreckung bedarf eine vollstreckbare Urkunde. In der vollstreckbaren Urkunde wird festgestellt, dass einem Gläubiger ein bestimmtes Recht zusteht. Bei Kauf und Verkauf von Immobilien gilt auch der notarielle Kaufvertrag als vollstreckbare Urkunde.

Vollfinanzierung
Eine Vollfinanzierung definiert die vollständige Finanzierung einer Immobilie mit Fremdkapital und ohne Eigenkapital. In einigen Fällen gibt es auch Vollfinanzierungen, die neben dem Kaufpreis der Immobilie noch Sanierungskosten beinhalten.

Voranfrage
Für Bauherren eignen sich Voranfragen, um die erfolgreichen Aussichten eines Bauantrags festzustellen. Die Voranfrage erfolgt in schriftlicher Form und beinhaltet in der Regel Fragen zu dem zukünftigen Bauprojekt. Voranfragen sind beim zuständigen Bauamt einzureichen.

Vorfälligkeitsentschädigung
Die meisten Immobilienkäufe werden mit Fremdkapital getätigt. Wenn Kreditnehmer während der Zinsfestschreibung ihren Kredit frühzeitig tilgen wollen, müssen diese eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Folglich sollten Investoren immer berechnen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung nicht die Kosten für die zukünftigen Zinsen übersteigt.

Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht. Wer ein Vorkaufsrecht hat, bekommt das Grundstück als Erstes angeboten. Dieser muss dann den Verkaufspreis zahlen, den der Eigentümer mit einem Dritten ausgehandelt hat.

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Widerrufsfrist
Verträge zum Immobilienkauf oder -verkauf sind verpflichtend. Allerdings gibt es gesetzlich geregelte Widerrufsfristen. Ein Kaufinteressent kann beispielsweise einen Maklervertrag nur dann widerrufen, wenn dieser den Vertrag entweder außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers abgeschlossen hat oder Fernkommunikationsmittel nutzt. Der Makler ist dazu verpflichtet, dem Kaufinteressenten über sein Widerrufsrecht einschließlich der Widerrufsfrist zu informieren. Wenn er die Information unterlässt, riskiert er seinen Anspruch auf Provision. Die Widerrufsfrist setzt den Erhalt einer Widerrufsbelehrung in Form von dauerhaften Datenträgern voraus.

Wirtschaftliche Verflechtung
Eine wirtschaftliche Verflechtung liegt dann vor, wenn es im Zusammenhang mit Immobilien einen Interessenskonflikt gibt. Immobilienmakler vermitteln unabhängig zwischen Verkäufer und Käufer den Immobilienverkauf. Wenn diese jedoch mit einer Partei persönlich oder wirtschaftlich verflochten sind, drohen Interessenskonflikte. Wenn ein Makler mit einer Person in irgendeiner Art und Weise verbunden ist, mangelt es am notwendigen Dreipersonenverhältnis. Der Makler darf auch keinen Strohmann als Vertragspartner vorschieben oder Eigengeschäfte nutzen, in denen er selbst als Eigentümer, Mieter oder Vermieter agiert.

Wirtschaftsplan
Gemäß § 28 WEG muss der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufstellen. Dieser informiert die Teil- und Wohnungseigentümer über die zu leistenden Beiträge im nächsten Kalenderjahr, die für das gemeinschaftliche Eigentum anfallen. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, im Voraus Zahlungen zu tätigen, da der Verwalter aufgrund der laufenden Unterhaltungskosten der Immobilie die geforderten Zahlungen begleichen muss. Eine Vorauszahlung geschieht in der Regel monatlich. Die letzte Jahresabrechnung fungiert meist als Basis für den nächsten Wirtschaftsplan. Zugleich werden voraussichtliche Kostensteigerungen, feststehende Zusatzkosten oder zu erwartende Wohngeldausfälle schätzungsweise ermittelt und in den Wirtschaftsplan integriert.

Wohnfläche
Bei der Wohnfläche handelt es sich um alle Grundflächen von den Räumen einer Wohnung. Allerdings stimmen die Gesamtfläche einer Wohnung und die Wohnfläche nicht zwangsläufig überein. Abstellräume, die außerhalb der Wohnung liegen sowie Keller, Dachboden, Waschräume und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche. Demgegenüber werden Balkon, Dachgarten, Loggia und Terrasse zu 50 % in die Berechnung einbezogen.

Wohngeld
Wohngeld ist eine Sozialleistung des Staates, um einkommensschwache Bürger finanziell zu unterstützen.

Wohngesundheit
Die Wohngesundheit bezeichnet den Zustand eines Gebäudes, welcher durch die Reduzierung gesundheitsschädigender Einflüsse verbesserte Wohn- und Lebensbedingungen schafft. Insbesondere Menschen mit einer erhöhten Sensitivität gegenüber bestimmten Umwelteinflüssen profitieren von einer wohngesunden sowie diesbezüglich optimierten Umgebung.

Wohnungseigentum
Beim Wohnungseigentum handelt es sich um das Eigentum an einer Wohnung. Die Begründung des Eigentums findet mit der Eintragung in das Grundbuch der Wohnung statt. Rechte und Pflichten prägen das Wohnungseigentum.

Wohnlage
Die Wohnlage bildet den entscheidenden Faktor für die Wertbildung einer Immobilie und beschreibt die Lagequalität des Wohnumfelds. Bei Mietimmobilien bestimmt die Wohnlage die Miete sowie Rendite, während sie bei selbst genutzten Wohnhäusern den Wohnwert bestimmt. Eine Immobilie ist unbeweglich, obwohl sie durch den Zustand oder die Ausstattung verändert werden kann, woraus sich eine hohe Relevanz der Wohnlage ergibt. Die Bewertung der Wohnlage ist subjektiv und von den Einschätzungen des Kaufinteressenten abhängig. Dennoch wird objektiv zwischen einfachen, mittleren und guten Wohnlagen differenziert.